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Der Vermieter. Meldungen (Teil 1)

Schweiz: Wer Fehler feststellt, dem wird gekündigt -- Rangliste der Mietstreitigkeiten -- Wasser abdrehen bei schädlicher Nutzung erlaubt -- Nachbarschaftshilfe hat Grenzen -- jede zweite Miet-Heizkosten-Abrechnung ist falsch - dezente Farben müssen beim Auszug nicht weiss gestrichen werden - Vermietung rentiert nur beschränkt - Schäden können zu Mietminderung berechtigen - Vermieter muss Schimmel beseitigen - Schlagzeuglärm berechtigt zur Mietminderung - Teilkündigungen einzelner Räume ist unzulässig - viele ungültige Klauseln im Mietvertrag - Mieter muss Beweise bringen, wenn der Vermieter nicht rentabel verwaltet - Zürich richtet eine Anlaufstelle für Vermieter ein - Betriebskostennachzahlung einfordern ist auch nach langer Zeit noch möglich - Vermieter kann nicht kündigen, nur weil der Mieter eine "Wohnungsbesichtigung" verweigert - Baustelle nebenan ist kein Grund zur Mietkürzung - Lärm von Nachbarn berechtigt zur Mietminderung - Küchenbrand ist Augenblicksversagen - Mieter kann Bauarbeiten an Wohnung blockieren, wenn vorher nicht informiert wurde - Mäuseplage ist kein Grund zur Mietzahlungsverweigerung - Ruhezeiten von 22 bis 6 Uhr gelten auch für Discos, Bars und Kneipen - üble Nachrede kann mit Kündigung der Wohnung enden - Lärm auf Nachbarsgrundstück: Vermieter muss sich kümmern - D: Erotik im Mietshaus muss geduldet werden, denn Prostitution sei "nicht sittenwidrig" - Kinderwagen im Treppenhaus muss geduldet werden - Eigenbedarf ist nicht immer möglich - Mietkürzung möglich, wenn der Nachbar seine Wohnung als Ferienwohnung weitervermietet - kein Hausverbot für lärmenden Nachbarsbesucher - Heizungen im Frühling nicht ganz abdrehen, Gefahr von Kälteeinbrüchen - Müll beim Nachbarn abladen gibt ein Ordnungsgeld - Vermieter-Fragen vor dem Einzug: Man muss nicht auf alles antworten - Miete verspätet gezahlt: Kündigung erst nach Abmahnung - notorischer Gartenpinkler muss ausziehen - die Checkliste für eine Wohnungsbesichtigung - unerträgliche Nachbarn muss man 3 Monate ertragen - das Recht auf Zusendung der Nebenkostenbelege - der "Richtwert" für die Miete in Österreich - Lärm ist ein Grund für Mietminderung - Nebenkosten ohne Belege müssen nicht bezahlt werden - Luxussanierung muss Mieter nicht dulden - Genf: Vermieter muss Miete um 79% zurücknehmen - unangenehme Gerüche in Küche rechtfertigen Mietminderung - Rauchverbot muss ausdrücklich im Mietvertrag festgehalten sein - bei Mietkürzungen die rechtlichen Vorgaben beachten - neue Webseite zeigt leere Wohnungen und leere Häuser an - Deutschland verlangt wieder eine "Mieterbescheinigung" - Hausgang ist nicht mitvermietet

Meldungen

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Schweizer Vermieter: Es wird demjenigen gekündigt, der Verfehlungen der Nachbarn oder Fehler am Haus feststellt, um die "Ruhe zu wahren"

Basel: Die Erfindung von Kündigungsgründen durch eine schweizerische Hausverwaltung Deck AG

Es war in Basel ab 2006 festzustellen, dass derjenigen Person gekündigt wird, die Verfehlungen der Nachbarn feststellt. Konkret handelte es sich in Basel um ein mehrstöckiges Reihenhaus am Herrengrabenweg 48, wo eine Nutte "Senn" drin wohnte, die regelmässig ihren "Nachtbetrieb" oder manchmal sogar "Tagbetrieb" hatte und unberechenbar war. Nun, die Situation wurde durch die Verwaltung (Gröflin) so gelöst, indem das Haus an eine andere Verwaltung (Deck) übergeben wurde, und dann machte die Deck AG eine "Wohnungsbesichtigung" und bezeichnete dann ein paar Papiertaschen mit Büchern als "Abfallsäcke", oder bezeichnen es als "kein Verständnis", wenn ein grosser Kühlschrank als Kleiderkommode benutzt wird, wenn ich gleichzeitig einen kleinen Kühlschrank im Gang stehen habe. Dabei wurde dem grossen Kühlschrank durch meine Kleider gar nichts angetan. Im Gegenteil, der Kühlschrank wurde durch den Nicht-Gebrauch sogar noch geschont. Der Nutten-Terror von Frau Senn zog sich dabei über Jahre hin, und die Verwaltung schützte jegliche Lärmbelästigung der Nutte an allen anderen Mietparteien.

Als ich dann im Jahre 2007 für 3 Monate auf einer Peru-Reise war, meinte die Hausverwaltung, vertreten von Herrn Deck, ich hätte "Mieterpflichten" verletzt, "insbesondere Sorgfalt und Rücksichtnahme" und schickte mir eine Kündigung mit der Begründung "Art. 271 Abs. 2 OR Unruhe, Unverträglichkeit mit Mietern" ins Haus, als ich nicht da war. Die Verwaltung wusste von meiner Abwesenheit und meinte, sie könnte so Frist von 30 Tagen zum Einspruch manipulieren, wenn ich nicht da bin, und ich könnte somit keinen Einspruch erheben. Nun, es war ja genau anders herum: Die Nutte Frau Senn hatte dauernd die Mieterpflichten verletzt, insbesondere eben "Sorgfalt" und "Rücksichtnahme".

Die "Schlichtungsstelle" nahm dann wohl die Abwesenheit während der Kündigung zur Kenntnis, hielt aber an der Kündigung fest. Und Herr Deck von der Deck AG hielt dann an der Kündigung erst recht fest, und nicht nur das: Er liess nach meinem Auszug die Wohnung komplett renovieren und meinte, ich müsste diese Komplettrenovation bezahlen, auch wenn ich nur 2 1/2 Jahre in der Wohnung gewohnt hatte. Herr Deck mutierte so nicht nur zum Verleumder und Falsch-Künder, sondern auch zum Betrüger. Er hatte damit aber keinen Erfolg.

Winterthur: Die Erfindung von "Unruhe" im Haus und die Ankündigung einer Kündigung, wenn Verfehlungen der Nachbarn festgestellt werden

Nun, am nächsten Domizil in Winterthur stellte ich dann wieder Verfehlungen der Nachbarn fest: Vor allem war es eine Nachbarin über mir, die in der Nacht immer wieder in die Badewanne stieg und im hellhörigen Haus ein lautes Glucksen verursachte, so dass dies regelmässig zum Wecken um ca. 5 Uhr früh führte. Ausserdem waren die Böden und die Wände des nicht isolierten Hauses im Winter sehr kalt bzw. die Temperaturen der Wände und Böden sanken bis auf 12 Grad, feststellbar mit einem Laser-Oberflächentemperaturmessgerät.

Nun, der Hausverwalter, Karl Hug, meinte stur:

"In den letzten zwanzig Jahren hat nie ein Mieter die von Ihnen beanstandeten Mängel reklamiert. Die Wohnung wurde vor Ihrem Einzug neu gestrichen und die Böden in zwei Zimmern mit Laminat belegt. Der Parkettboden im Wohnzimmer wurde neu versiegelt. Im Weiteren bringen Sie mit Ihrem Gebaren eine nicht verantwortbare Unruhe in den Wohnblock."

Will heissen: Der Verwalter Karl Hug hat Angst, dass andere Mieter ebenso die kalten Wände und Böden feststellen und das ansteht, was für nicht isolierte Billigbauhäuser immer ansteht: eine Fassadenisolation.

Hausverwalter Karl Hug aber drehte den Spiess um und kündigte die Kündigung an:

"Auf Grund der Inhalte und Bemerkungen bin ich zum Schluss gekommen, dass die Wohnung in Anbetracht der aufgeführten Mängel nicht Ihrem Wunsche entspricht. [...] Als Vororientierung teile ich Ihnen mit, dass ich Ihnen die Wohnung auf Grund der Art. 266g und 257f Abs. 3 und 4 im OR auf den 31. Oktober 2007 kündigen werde."

Nun, Hausverwalter Karl Hug beliess es bei der Drohung, denn er überliess das problematische, ringhörige und kalte Haus dann selbst einer anderen Verwaltung, die die Drohung dann nicht weiterführte. Sondern die bekamen dann alle Sachen, die ich nich mit nach Peru mitnehmen konnte.


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20.10.2010: Die Rangliste der Mietstreitigkeiten

aus: http://www.stern.de/wirtschaft/immobilien/prozess-statistik-worum-sich-mieter-und-vermieter-zoffen-1615696.html

<Gefunden bei www.ftd.de

Platz 9: Modernisierung

Steigende Mietkosten durch energetische Modernisierungen hat kürzlich sogar Bundeskanzlerin Angela Merkel (CDU) angekündigt. Zwischen 1990 und 2009 ging es nach Zahlen des Deutschen Mieterbundes aber nur in 1,2 Prozent aller Miestreitigkeiten um Modernisierungen.

Platz 8: Schönheitsreperaturen

Wenn Mieter beim Auszug zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sind, kommt es manchmal zum Zerwürfnis. Auch die entsprechenden Pflichten des Vermieters können für Streit sorgen. Insgesamt drehten sich 2,8 Prozent der Prozesse um die Ausbesserungen [2].

Platz 7: Ordentliche Kündigung

Manchmal haben Vermieter mit ihren Grundstücken neue Pläne - zum Beispiel einen Abriss. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch kann in diesem Fall eine ordentliche Kündigung legitim sein, falls "der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde". 2,9 Prozent der Mietrechtsprozesse beschäftigen sich mit solchen Fällen [3].

Platz 6: Eigenbedarf

Nicht selten entdecken Vermieter die gute Lage ihrer Immobilie für sich selbst oder ihre Kinder - und kündigen wegen Eigenbedarfs. Solche Fälle machen 5,6 Prozent der Prozesse zwischen 1990 und 2009 aus [4].

Platz 5: Fristlose Kündigung

Unter Umständen darf der Mietvertrag auch mit sofortiger Wirkung gekündigt werden. Mietern ist dies unter anderem bei akuter Gesundheitsgefahr erlaubt - zu der auch Schimmelpilz in der Wohnung gehören kann. In der Prozessstatistik kommen Verfahren wegen fristloser Kündigungen auf 5,6 Prozent [5].

Platz 4: Mietkaution

Wenn Vermieter beim Auszug die Rückzahlung der Kaution verweigern, kommt es häufiger zum Rechtsstreit. Insgesamt 13,2 Prozent der Mietrechtsprozesse drehten sich um solche und ähnliche Fragen [6].

Platz 3: Mieterhöhungen

Willkürliche Steigerungen der Miete sind zwar unter anderem durch die Orientierung an Mietspiegeln nicht möglich. Dennoch ging es in 15,3 Prozent aller Mietrechtsprozesse um die Höhe der monatlichen Zahlungen [7].

Platz 2: Betriebskosten

Ebenfalls ein leidiges Thema sind die meist jährlichen Abrechnungen über die Zusatzkosten für den Mieter, zu denen auch die Müllabfuhr zählt. In 16,1 Prozent der Mietrechtsprozesse ging es um die Betriebskosten [8].

Platz 1: Vertragsverletzung

Vertragsverletzungen können eine Kündigung rechtfertigen. Mit 33,2 Prozent machten sie den größten Teil der Mietprozesse in den vergangenen 20 Jahren aus [9].


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Deutschland 21.12.2010: Wenn der Mieter nicht rausgeht und die Wohnung in schädlicher Weise nutzt, darf dem Mieter das Wasser abgedreht werden

aus: n-tv online: Wenn der Mieter raus muss: Vermieter darf Wasser abdrehen; 21.12.2010;
http://www.n-tv.de/ratgeber/Vermieter-darf-Wasser-abdrehen-article2201556.html

<Ein Vermieter darf nach Ablauf des Mietvertrages dem Mieter buchstäblich "das Wasser abdrehen". Das hat jetzt das Amtsgericht Lahnstein entschieden. Das gilt nach dem Urteil jedenfalls dann, wenn der Mieter zur Räumung der Wohnung verpflichtet ist, sie aber stattdessen weiterhin so nutzt, dass mit bleibenden Schäden zu rechnen ist (Az: 24 C 43/10).

Der Vermieter hatte die Wasserversorgung für die Mietwohnung unterbrochen, nachdem der Mieter im Winter trotz Kälte und mehrerer Abmahnungen stundenlang die Fenster der Wohnung geöffnet hatte. Das Amtsgericht befand, durch dieses Verhalten bestehe die Gefahr, dass sich in der Wohnung Schimmel bildet. Das müsse der Vermieter nicht hinnehmen und dürfe daher diese drastische Maßnahme ergreifen, die den Mieter zum unverzüglichen Auszug veranlassen würde.

dpa>

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Deutschland 27.7.2011: <Nachbarschaftshilfe hat Grenzen>

-- Pakete entgegennehmen: 92%
-- auf die Wohnung achten: 75%
-- Briefkasten leeren: 69%
-- Zweitschlüssel aufbewahren: 50%: bei über 60-Jährigen: 61%, bei jungen Leuten unter 30: nur 38%
-- Babysitten: 22%
-- Treppenhausreinigung übernehmen: 16%
-- gar nichts helfen: 3%

aus: n-tv online: Wohnen: Putzen und Co.: Nachbarschaftshilfe hat Grenzen;
http://www.n-tv.de/ticker/Wohnen/Putzen-und-Co-Nachbarschaftshilfe-hat-Grenzen-article3911711.html

<Bochum/Bielefeld (dpa) - Bei der Hilfe unter Nachbarn gibt es für die Deutschen Grenzen: Sie nehmen gern Pakete an, für andere das Treppenhaus putzen kommt aber nur für wenige infrage.

92 Prozent der Bundesbürger nehmen gelegentlich fremde Pakete entgegen. Viele Befragte tun ihrem Nachbarn einen Gefallen, indem sie in der Urlaubszeit auf seine Wohnung achten (75 Prozent) oder seinen Briefkasten leeren (69 Prozent). Jeder zweite hebt ab und zu den Zweitschlüssel für die Müllers oder Schmidts von nebenan auf. Sogar Babysitten ist für 22 Prozent öfter mal als Gefallen drin. Doch beim Putzen hört die Freundschaft auf. Gerade mal 16 Prozent sagen: Auch die Hausreinigung mache ich manchmal für meinen Nachbarn. Das geht aus einer Umfrage des Meinungsforschungsinstituts TNS Emnid im Auftrag des Wohnungsunternehmens Deutsche Annington hervor, die am Mittwoch (27. Juli) veröffentlicht wurde.

Im Großen und Ganzen sind die Menschen in Deutschland allerdings in ihrem Umfeld sehr hilfsbereit. Nur drei Prozent sind gar nicht gewillt, anderen im Haus zu helfen. Besonders egoistisch zeigten sich in der Umfrage die Menschen im Saarland. Dort will jeder fünfte nichts für seinen Nachbarn tun. Das ist aber ein einsamer Ausreißer. Die Nachbarhasser machten in anderen Ländern höchstens 6 Prozent aus. Besonders freundlich geht es dagegen in Sachsen zu. Dort bieten die Befragten am häufigsten eine helfende Hand, sei es beim Hüten der fremden Wohnung, der Leerung des Briefkastens oder der Hausreinigung. In der repräsentativen Umfrage waren 1000 Mieter interviewt worden.

Besonders gern werden übrigens die freundlichen alten Leute aus der Nebenwohnung um einen Gefallen gebeten. So bewahren 61 Prozent der über 60-Jährigen einen Nachbarschlüssel auf. Dagegen genießen nur 38 Prozent der jungen Leute unter 30 dieses Vertrauen im Haus.

Quelle: n-tv.de / dpa>

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Deutschland 8.10.2010: <Studie zu Miet-Heizkosten: Jede zweite Abrechnung falsch>

aus: Stern online; 8.10.2010;
http://www.stern.de/wirtschaft/immobilien/studie-zu-miet-heizkosten-jede-zweite-abrechnung-falsch-1611913.html

<Die Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz hat Hunderte von Heizkostenaufstellungen für Mietwohnungen unter die Lupe genommen. Das Ergebnis: Gut die Hälfte aller Abrechnungen war fehlerhaft.

Wenn es um die Aufstellung der Heizkosten geht, nehmen es viele Vermieter offenbar nicht so genau© Katja Lenz/DDP

Nur etwa jede dritte Heizkostenabrechnung für Mietwohnungen ist einer Studie zufolge korrekt. Eine Auswertung mehrerer hundert Kostenaufstellungen von Vermietern aus den vergangenen zehn Jahren habe gezeigt, dass 47 Prozent der Abrechnungen Fehler aufwiesen, teilte die Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz mit. Bei 17 Prozent habe immerhin Klärungsbedarf bestanden, lediglich 36 Prozent der Abrechnungen für Mieter aus dem Bundesland sei ohne erkennbaren Fehler gewesen.

Häufigster Fehler war die falsche Bewertung des Brennstoffverbrauchs - was in erster Linie bei Ölheizungen auftritt, wie die Verbraucherzentrale mitteilte. 16 Prozent der Abrechnungen hätten diesen Fehler aufgewiesen. Ein weiterer häufiger Fehler war demnach, dass die Heizkosten zu einem höheren Anteil als erlaubt nach dem Verbrauch berechnet wurden und entsprechend weniger stark über die Mietfläche, dies kam in acht Prozent der untersuchten Abrechnungen vor. Zudem seien in sieben Prozent der Fälle die Warmwasserkosten über eine Pauschale abgerechnet worden, obwohl dies nur im Ausnahmefall zulässig sei.

"Vieles im Argen"

Daneben sei auch oft die Aufteilung der Gesamtkosten zwischen unterschiedlichen Mietergruppen wie Privatmietern und gewerblichen Mieter fehlerhaft oder nicht nachvollziehbar gewesen (sechs Prozent), teilte die Verbraucherzentrale mit.

Das Ergebnis der Auswertung zeige, dass bei den Heizkostenabrechnungen "vieles im Argen" liege, erklärten die Verbraucherschützer aus Rheinland-Pfalz. Hausverwaltungen und Vermieter müssten hier genauer werden - auch deswegen, weil die Kosten für die Erstellung der Heizkostenabrechnung den Mietern noch zusätzlich in Rechnung gestellt werden. "Da darf man als Mieter eine korrekte Abrechnung verlangen", erklärte Energiereferent Hans Weinreuter. Sein Rat: In jedem Fall sollen Mieter die Abrechnungen genau unter die Lupe nehmen und sich bei Zweifeln an Experten wenden.

joe/AFP>

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Deutschland 25.1.2011: Streichkonzert beim Streichen der Wohnung - dezente Farben müssen beim Auszug nicht mehr weiss gestrichen werden

aus: Spiegel online: Urteil zu Wohnungsübergabe: Mieter muss nicht zwingend weiss streichen; 25.1.2011;
http://www.spiegel.de/wirtschaft/service/0,1518,741625,00.html

<Der Bundesgerichtshof hat die Rechte von Mietern bei der Wohnungsübergabe gestärkt. Beim Auszug müssen die Wände nicht zwingend komplett weiß gestrichen werden. Eine "Dekoration in anderen dezenten Farbtönen" erschwere eine Weitervermietung nicht, entschieden die Richter.

Karlsruhe - Bunte Wände sind ein häufiger Streitpunkt zwischen Vermietern und Mietern. Nun hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil entschieden, dass eine Wohnung beim Auszug nicht komplett weiß gestrichen sein muss. Im konkreten Fall hatte der Mieter eine Übergabe der Wohnung mit komplett weißen Wänden verlangt.

Doch der BGH entschied, das gehe zu weit. Für den Vermieter sei es allein entscheidend, dass er eine freiwerdende Wohnung rasch wieder vermieten könne. Dafür seien weiße Wände nicht erforderlich, "weil auch eine Dekoration in anderen dezenten Farbtönen eine Weitervermietung nicht erschwert", begründeten die Richter ihr Urteil. Für den Mieter dagegen sei ein "gewisser Spielraum" von hohem Interesse. Sein Recht auf eine farbliche Gestaltung nach seinen Vorstellungen wäre dann eingeschränkt, wenn er beim Auszug die Wohnung wieder weiß streichen müsste.

Der Deutsche Mieterbund erklärte, das Urteil schaffe Rechtssicherheit für alle Beteiligten. Schon in früheren Urteilen hatte der BGH entschieden, dass während der Mietzeit die Farbe der eigenen vier Wände allein Sache des Mieters ist. Sind unzulässige Farbvorgaben in einem Formularmietvertrag enthalten, so muss der Mieter überhaupt nicht streichen.

Aktenzeichen: VIII ZR 198/10

mmq/AFP>

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15.2.2011: Vermietung rentiert, aber nicht so viel, wie man davon träumt - und manchmal gar nicht

aus: Welt online: Studie: Mietshäuser werfen nur schmale Renditen ab; 15.2.2011;
http://www.welt.de/finanzen/immobilien/article12555863/Mietshaeuser-werfen-nur-schmale-Renditen-ab.html

<Autor: Richard Haimann

Geringe Erträge oder sogar Verluste fahren Vermieter mit ihren Immobilien ein. Nur in Großstädten könnte dies künftig anders sein.

Die Rendite bei Aktien oder Anleihen ist häufig besser, als die bei Mietshäusern. Das zeigt eine Studie des DIW.

Sie werden beneidet und oft angefeindet: Für viele Menschen sind Vermieter gierige Spekulanten, die ihre Mieter aussaugen und hohe Profite einstreichen. Die Wahrheit sieht anders aus: Das zeigt eine Studie, die das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) in Berlin für die Bundestagsfraktion der Grünen erstellt hat. Danach werfen Mietwohnungen nicht nur weit geringere Renditen ab als Aktien, Anleihen oder Unternehmensbeteiligungen. 15 Prozent der Vermieter fahren mit ihren Immobilien sogar Verluste ein – mehr als bei jeder anderen Form der Kapitalanlage.

Die der "Welt“ vorliegende Studie bestätigt eine frühere Untersuchung des Bundesamts für Bauwesen und Raumordnung. Danach erzielten sogar 20 Prozent der Vermieter mit ihren Immobilien in den vorangegangenen fünf Jahren Verluste. Weitere 40 Prozent konnten mit den Mieten gerade ihre Kosten decken. Für Experten sind diese Ergebnisse nicht überraschend: "Von 1993 bis 2009 stiegen in den meisten Regionen weder die Mieten noch die Immobilienpreise“, sagt Andreas Schulten, Vorstand der Forschungsgesellschaft BulwienGesa. Hingegen verteuerten sich durch die Inflation die Aufwendungen der Eigentümer für Instandsetzung und Unterhaltung.

Im Durchschnitt werfen vermietete Wohnungen und Mehrfamilienhäuser der DIW-Studie zufolge nur eine Rendite von 1,6 Prozent pro Jahr ab. Damit liegt der Ertrag unterhalb der von der Europäischen Zentralbank angepeilten Inflationsrate von 1,7 bis 1,9 Prozent. Hingegen erzielen Sparer mit einem Portfolio aus Festgeldanlagen, Aktien und Anleihen im Schnitt 2,51 Prozent pro Jahr. Betriebsvermögen werfen sogar 4,86 Prozent ab.

Mit der DIW-Untersuchung wollten die Grünen ihre Forderung für die Einführung einer zeitlich befristeten Vermögensabgabe untermauern. Mit dieser Reichensteuer will die Ökopartei Einnahmen von 100 Mrd. Euro erzielen, um damit die durch die Finanzkrise drastisch gestiegene Staatsverschuldung zu reduzieren.

Die Ergebnisse zeigen jedoch, dass nicht einmal jeder zweite Vermieter eine solche Steuer aus seinen Mieteinnahmen tragen könnte. 14,99 Prozent von ihnen fahren mit ihren Wohnungen Verluste ein. Weitere 21,75 Prozent aller Vermieter erzielen nur eine Rendite von maximal 0,5 Prozent. 15,17 Prozent erwirtschaften gerade einmal einen Ertrag zwischen 0,5 und 1,5 Prozent – und damit weniger als die Teuerungsrate. Die Vermögensabgabe könne zu Liquiditäts- und Finanzierungsproblemen führen, "wenn der laufende Ertrag nicht ausreicht“, um die Steuer zu zahlen, so die Studie.

In den kommenden Jahren dürfte die finanzielle Tragkraft der Wohnungsvermieter weiter fallen, fürchtet Rolf Kornemann, Präsident des Eigentümerverbands Haus & Grund. Um ihre ehrgeizigen Klimaschutzziele zu erreichen, drängt die Bundesregierung auf eine massive energetische Modernisierung des Wohnungsbestands in Deutschland. Auf die Wohnungsinhaber kommen damit Investitionen in Milliardenhöhe zu. Nach der derzeitigen Rechtslage können diese Kosten jedoch nur begrenzt an die Mieter weitergereicht werden. "Zudem dürfen Mieter während der Umbauphase die Mieten wegen der Lärm- und Staubbelastung kürzen“, kritisiert Kornemann. "Damit die Modernisierung des Wohnungsbestands für private Vermieter nicht in einem finanziellen Fiasko endet, muss das Mietrecht geändert werden.“

In den nächsten beiden Jahren könnten die Mieteinnahmen von Wohnungsvermietern in Ballungszentren wie Hamburg und München und anderen Städten mit wachsender Einwohnerzahl steigen, meint Immobilienforscher Schulten. "Durch die geringe Neubautätigkeit der vergangenen Jahre übersteigt an vielen dieser Standorte die Nachfrage das Angebot.“ Zudem treibe das durch die Inflationsängste gestiegene Anlegerinteresse die Preise. Wie lange diese Entwicklung anhalte, sei aber ungewiss, sagt Schulten: "Langfristig lasten die insgesamt schrumpfenden Einwohnerzahlen auf den deutschen Wohnungsmärkten.“

Tobias Just, Immobilienanalyst bei Deutsche Bank Research, rät deshalb Anlegern, nur einen Teil ihres Vermögens in Immobilien zu stecken: "Wer sein ganzes Vermögen aufwenden müsste, um eine Eigentumswohnung zu erwerben, sollte lieber sein Geld breit über Aktien und Anleihen streuen und nur einen Teil des Geldes in offene oder geschlossene Immobilienfonds stecken.“>

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2.4.2011: Schäden können zu Mietminderung berechtigen

aus: Welt online: Mängel: Bei diesen Schäden darf die Miete gemindert werden; 2.4.2011;
http://www.welt.de/finanzen/immobilien/article13039395/Bei-diesen-Schaeden-darf-die-Miete-gemindert-werden.html

<Schimmel an Wänden, zugige Fenster, laute Nachbarn – alles Gründe, weniger Miete zu bezahlen. Doch nur wenige Deutsche tun das auch.

Mehr als 100 Millionen Euro im Jahr verschenken Mieter nach Einschätzung des Deutschen Mieterbundes, weil sie Schimmelflecken, defekte Aufzüge oder morsche Fenster in ihren Wohnungen akzeptieren. Gleichzeitig dreht sich jede fünfte Rechtsberatung der örtlichen Mietervereine um Wohnungsmängel und Schadensbeseitigung. „Ein Mieter kann die Miete immer dann mindern, wenn die Wohnung einen Mangel hat“, erklärt Ulrich Ropertz, Sprecher des Deutschen Mieterbundes.

Heizung, Warmwasserboiler oder Aufzug müssen einwandfrei funktionieren. Außerdem darf die Wohnung selbst keine Schäden aufweisen. Das Wasser darf nicht die Wände herunterlaufen und in keiner Ecke darf sich Schimmel bilden. Auch lärmende Nachbarn können die Lebensqualität so beeinträchtigen, dass ein Mieter seine Zahlungen mindern kann. Denn laut Gesetz spielt es keine Rolle, ob der Vermieter die Mängel verschuldet hat.

Bei all diesen Beeinträchtigungen sollte es das oberste Ziel des Mieters sein, dass der Vermieter diese Mängel abstellt und beseitigt. Außerdem gilt: „Man muss nicht 100 Prozent Miete zahlen, wenn die Wohnung nicht 100 Prozent in Ordnung ist“, erklärt Ropertz. Ein Mieter müsse sich seinen Vertrag mit einem Vermieter wie eine Waage vorstellen. Beim Vertragsabschluss befinden sich beide Waagschalen im Gleichgewicht. Wenn sich später Mängel herausstellen, entsteht ein Ungleichgewicht.

Mieter kann Miete eigenständig mindern

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Dabei kann jeder Mieter die Miete eigenständig mindern. Grundlage ist die Bruttomiete, also die Miete inklusive Vorauszahlungen für kalte und warme Betriebskosten. Um die Miete reduzieren zu können, muss der Mangel allerdings schon erheblich sein. „Ein kleiner Wasserfleck von zwei Quadratzentimetern schränkt die Tauglichkeit der Mietsache nicht ein“, sagt Jörn-Peter Jürgens vom Interessenverband Mieterschutz in Hannover. Um die Mietminderung zu berechnen, muss der Mieter abschätzen, wie groß das Problem tatsächlich ist.

Wenn sich an der Wand nur ein Schimmelfleck so groß wie ein Fünf-Cent-Stück befindet, ist der Schaden eher kleiner. Wenn aber alle Fenster der Wohnung undicht sind und die Küchenwand wegen eindringender Feuchtigkeit schon schwarz ist, können Mieter 20 Prozent der Miete abziehen, urteilte das Landgericht Hannover (Az.: 11 S188/78). Auch ist es schlimmer, wenn die Heizung im Winter ausfällt als im Sommer. Im Winter kann die Miete dann um 100 Prozent gemindert werden, entschied das Landgericht Hamburg (Az.: 7 O 80/74). Selbst eine unzumutbar geraute Badewanne muss der Mieter nicht hinnehmen.

Das Landgericht Stuttgart entschied, dass die Miete in diesem Fall um drei Prozent gemindert werden kann (Az.: 13 S 347/68). Gleiches gilt, wenn die Klingel defekt ist, urteilte das Landgericht Berlin (Az.: 62 S 90/06). Wenn die mitgemietete Einbauküche beim Einzug fehlt, kann um 100 Prozent gemindert werden, entschied das Landgericht Itzehoe (Az.: 1 S397/96).

Bevor der Mieter die Zahlungen reduziert, muss er seinen Vermieter informieren. „Erst dann hat der Mieter Rechte“, sagt Ropertz. Außerdem haftet der Mieter, wenn er seinen Vermieter nicht benachrichtigt und der Schaden schlimmer wird. Am besten sollte man den Vermieter schriftlich benachrichtigen und dabei eine angemessene Frist setzen, sagt Jürgens. Bei einem defekten Dach kann man dem Vermieter sechs Wochen Zeit für die Reparatur geben, bei einem Heizungsausfall im Winter ein bis zwei Tage.

Wer sich auf einen Mangel beruft, muss diesen auch beweisen. Ropertz empfiehlt, Schäden wie Schimmelflecken zu fotografieren. Bei strittigen Mängeln wie Lärmbelästigung, sollten Mieter unbedingt Zeugen oder einen Sachverständigen hinzuziehen. Auch ein Lärmprotokoll sollten sie anfertigen, in dem Datum, Uhrzeit sowie Art und Dauer der Störung angegeben werden. ? Im Extremfall kann der Mieter selbst einen Handwerker beauftragen und die Kosten mit den künftigen Mietzahlungen verrechnen.

Sollte der Mieter nicht genügend Geld haben, kann er sogar seinen Vermieter auf Vorschusszahlungen zur Durchführung einer Eigenvornahme verklagen, erklärt Jürgens. Meist ist die Miete für den Monat, in dem ein Mieter einen Schaden entdeckt hat, bereits auf dem Konto des Vermieters. Doch das Geld ist nicht verloren. Der Mieter kann die Minderung des laufenden Monats mit der Miete des Folgemonats verrechnen, so der Mieterbund. Wichtig ist bei den Berechnungen, dass der Mieter darin mit einbezieht, wie lange der Mangel tatsächlich vorlag.

dpa/cat>

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4.5.2011: Der Schimmel muss vom Vermieter beseitigt werden, auch wenn er schon besteht

aus: n-tv online: Wohnung wie besichtigt übernommen? Schimmel muss weg; 4.5.2011;
http://www.n-tv.de/ratgeber/Vermieter-muss-Schimmel-beseitigen-article3250686.html

<Ein Vermieter muss Schimmel in der Wohnung beseitigen. Das gilt auch, wenn dieser Mangel schon beim Abschluss des Mietvertrags erkennbar war. So heißt es in einem Gerichtsurteil.

Schimmel muss beseitigt werden: Die Vereinbarung "Die Wohnung wird wie besichtigt übernommen", schließe die Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden nicht aus, entschied das Amtsgericht Berlin-Mitte (Aktenzeichen: 8 C 60/09), wie die Miet- und Immobilienrechtsanwälte des Deutschen Anwaltvereins (DAV) berichten.

Im verhandelten Fall hatte sich an einer Wand der Wohnung Schimmel gebildet, als der Mieter die Wohnung anmietete. Bei der Besichtigung war dem neuen Mieter versichert worden, dass die Ursache dieses Befalls beseitigt worden sei und nur noch der Anstrich fehle. In den folgenden Monaten verstärkte sich der Schimmel jedoch. Der Mann klagte - mit Erfolg.

Der Mieter habe Anspruch darauf, dass der Schimmelbefall beseitigt werde, befanden die Richter. Aus der Vereinbarung, die Wohnung werde wie besichtigt übernommen, könne nicht geschlossen werden, dass eine feuchte Wohnung vereinbart worden sei. Hinzu komme, dass der Mieter die Ursachen der Feuchtigkeit nicht kenne und daher auch nicht ermessen könne, ob und in welchem Umfang sich das Problem noch vergrößert.

dpa>

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Deutschland 16.6.2011: <Recht: Schlagzeuglärm berechtigt zur Mietminderung>

aus: n-tv online; 16.6.2011;
http://www.n-tv.de/ticker/Wohnen/Schlagzeuglaerm-berechtigt-zur-Mietminderung-article3593146.html

<Berlin (dpa/tmn) - Nachbarn müssen Schlagzeuglärm aus der Nachbarwohnung nicht klaglos ertragen. In diesem Fall dürfe die Miete gemindert werden, entschied das Landgericht Berlin.

Die Begründung des Gerichts: neben dem Recht auf das Musizieren gebe es auch ein Recht auf Ruhe und Entspannung. Darüber berichtet die Zeitschrift «Das Grundeigentum» des Eigentümerverbandes Haus & Grund (Aktenzeichen: 65 S 59/10).

In dem Fall hatten Mieter aus dem sechsten Stock eines Mietshauses die Miete wegen Lärmbelästigung gemindert. Sie hatten sich unter anderem darüber beschwert, dass der Sohn eines Mitmieters im vierten Stock regelmäßig mit Freunden Schlagzeug und Elektrogitarre unter Einsatz eines Verstärkers spielte. Die Richter hielten aus diesem Grund eine Mietminderung von fünf Prozent für angemessen.

Zwar sei das Musizieren in der eigenen Wohnung grundsätzlich rechtens. Mitmieter hätten aber ein gleichwertiges Recht auf Ruhe. Das Argument, die kindliche Persönlichkeit müsse sich durch die musikalische Ausbildung entfalten können, ließen die Richter so nicht gelten. «Die frühzeitige Erziehung zur Rücksichtnahme auf Mitmenschen darf als Bestandteil der Ausbildung sozialer Kompetenzen als wenigstens gleichwertiges Ziel angesehen werden», befanden sie.

Quelle: n-tv.de / dpa>

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Deutschland 25.7.2011: <Recht: Teilkündigungen sind unzulässig> - einzelne Räume einer Wohnung kann man nicht kündigen

aus: n-tv online; 25.7.2011;
http://www.n-tv.de/ticker/Wohnen/Teilkuendigungen-sind-unzulaessig-article3889841.html

<Berlin (dpa/tmn) - Normalerweise kann ein Mietvertrag nur als Ganzes gekündigt werden. Eine Teilkündigung einzelner Räume sei verboten, erklärt der Deutsche Mieterbund in Berlin.

Teilkündigungen sind unzulässig. So dürfe etwa eine mitgemietete Garage nicht einfach gekündigt werden, erklärt der Deutsche Mieterbund. Die Wohnungskündigung selbst sei nur erlaubt, wenn der Vermieter einen Kündigungsgrund hat, zum Beispiel bei Eigenbedarf oder wenn der Mieter Zahlungsrückstände hat auflaufen lassen.

Allerdings gibt es eine wichtige Ausnahme bei der Teilkündigung: Der Vermieter darf «nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume» einzeln kündigen, wenn er die Nebenräume oder Grundstücksteile dazu verwenden will, Mietwohnungen zu schaffen, erklärt der Mieterbund. In der Teilkündigung muss der Vermieter seine Bauabsichten aber nachvollziehbar darlegen.

Die Kündigungsfrist beträgt den Angaben zufolge immer drei Monate. Mieter können sich gegenüber der Kündigung auf Härtegründe berufen, beispielsweise wenn sie auf die gekündigten Nebenräume dringend angewiesen sind und der Vermieter keine Ersatzräume anbieten kann. Unabhängig hiervon kann der Mieter, dem ein Teil der Wohnung - Keller, Speicher, Garten oder Garage - gekündigt wurde, eine Herabsetzung der Miete fordern.

Quelle: n-tv.de / dpa>

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Deutschland 26.7.2011: <Ungültige Klauseln im Mietvertrag: Fast jeder ist betroffen>

aus: n-tv online; 26.7.2011;
http://www.n-tv.de/ratgeber/Fast-jeder-ist-betroffen-article3897076.html

<von Isabell Noé

Mieter haben freie Farbwahl, solange sie selbst in der Wohnung leben.

Nach den damals bahnbrechenden BGH-Urteilen zu Schönheitsreparaturen sind vor einigen Jahren Klauseln in Millionen von Mietverträgen auf einen Schlag ungültig geworden. Doch die umstrittenen Renovierungsklauseln sind bei Weitem nicht die einzigen unzulässigen Vertragsbestandteile.

Die Zahl klingt zunächst einmal überwältigend: 90 Prozent aller Mietverträge in Deutschland enthalten falsche Angaben oder unwirksame Klauseln, schätzt der Deutsche Mieterbund (DMB) aufgrund von Erfahrungen aus der eigenen Beratungspraxis. In rund 19 Millionen der über 21 Millionen Mietverträge sind demnach Vereinbarungen zu finden, die entweder eindeutig gegen das Gesetz verstoßen oder in Gerichtsurteilen für unzulässig erklärt wurden. Das betrifft sowohl standardisierte Fomularmietverträge als auch solche, die der Vermieter selbst aufgesetzt hat.

Der Klassiker: Schönheitsreparaturen

"Zwei Drittel aller Fälle betreffen Schönheitsreparaturen", so DMB-Sprecher Ulrich Ropertz. Hier sind viele Klauseln, auch in Formularmietverträgen, mit zwei Urteilen des Bundesgerichtshofs auf einen Schlag ungültig geworden. Im Jahr 2002 erklärten die Bundesrichter eine Vereinbarung für ungültig, nach der Wohnräume unabhängig vom Abnutzungsgrad innerhalb starrer Fristen renoviert werden müssen. Auch eine generelle Renovierungspflicht beim Auszug gilt nicht, weil sie keine Rücksicht darauf nimmt, ob der Mieter vielleicht kurz zuvor schon einmal gestrichen hat. Unzulässig sind auch starre Abgeltungsklauseln, die den Mieter verpflichten, anteilig für Schönheitsreparaturen zu zahlen, die bei Auszug noch nicht fällig sind. Das heißt aber nicht, dass Mieter generell nicht renovieren müssen, wenn sie ausziehen. Verboten sind nur Klauseln, die den Mieter unangemessen benachteiligen.

Das kann bei Schönheitsreparaturen nicht nur durch Vorgaben zum "Wann" der Fall sein, sondern auch zum "Wie". Unwirksam ist die sogenannte Handwerkerklausel, die festlegt, dass der Mieter Renovierungsarbeiten "ausführen lassen" muss. Wenn Schönheitsreparaturen vereinbart sind, dann muss sie der Mieter auch in Eigenleistung erbringen dürfen. Welche Farben er dabei verwendet, bleibt ihm dabei selbst überlassen – zumindest, solange er in der Wohnung lebt. Eine Klausel, nach der Maler- und Lackierarbeiten "in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen" sind, erklärte der BGH 2008 für unwirksam. Ob der Vermieter vorschreiben darf, wie der Mieter die Wohnung zu verlassen hat, ist noch nicht endgültig entschieden. Teppichböden oder Tapeten, die schon bei Übernahme der Wohnung vorhanden waren, muss der Mieter jedenfalls nicht entfernen.   

Sind Klauseln zu Schönheitsreparaturen unwirksam, ist man fein raus: im günstigsten Fall kann man sich dann nämlich die Renovierung bei Auszug sparen. Der Teufel steckt aber im Detail der Formulierungen, schon einzelne Wörter entscheiden über Wirksamkeit oder Unwirksamkeit. Bevor man die Wohnung leichtfertig unrenoviert verlässt, sollte man einen Fachmann zu Rate ziehen.

Kündigung

Über unwirksame Renovierungsklauseln stolpern die Mieterschützer besonders häufig. Doch immer wieder finden sich auch weitere Vereinbarungen, die Mieter unangemessen benachteiligen. Das gilt etwa für Kündigungsregelungen. Normalerweise darf der Mieter die Wohnung innerhalb von drei Monaten kündigen, der Vermieter muss sich dabei nach der Dauer des Mietverhältnisses richten.  Beide Parteien können im Mietvertrag einen beidseitigen Kündigungsverzicht vereinbaren – allerdings höchstens für vier Jahre. Längere Laufzeiten sind ungültig, zumindest für den Mieter.

Kaution

Zur Absicherung dürfen Vermieter eine Kaution in Höhe von drei Monatskaltmieten verlangen – aber nicht auf einen Schlag und nicht schon vor dem Einzug. Der Mieter darf das Geld in drei Monatsraten überweisen, und zwar in der Regel auf ein verzinstes Sonderkonto. Die Zinsen stehen dabei dem Mieter zu, alle anderen Regelungen sind unwirksam.

Reparaturen      

Reparaturen sind Sache des Vermieters. Der darf den Mieter nicht grundsätzlich prozentual an solchen Kosten beteiligen. Eine Klausel wie "der Mieter beteiligt sich an allen Reparaturen mit 20 Prozent" ist also ungültig. Allenfalls Kleinreparaturen von bis zu 100 Euro können dem Mieter übertragen werden.

Vermieterbesuche

Manch ein Vermieter würde gern gelegentlich nach dem Rechten sehen. Ein generelles Besichtigungsrecht kann er aber nicht beanspruchen, entsprechende Klauseln sind unwirksam. Im Ausnahmefall hat der Vermieter aber ohnehin Zutritt, etwa um Schäden zu besichtigen oder wenn die Wohnung neu ausgemessen werden soll.

Besuche

Die Zeiten, als Vermieter aufmerksam Herren- oder Damenbesuch überwachten, sind vorbei. Ein Mieter hat das Recht, jederzeit Besuch zu empfangen, so oft und so lange er will. Dabei kann er dem Besucher auch Haus- und Wohnungsschlüssel überlassen. Ein Übernachtungsverbot für Besucher im Mietvertrag ist auf jeden Fall unzulässig.

Untervermietung

Besucher leben in der Regel unentgeltlich beim Mieter. Wenn dieser seine Wohnung jedoch untervermieten will, muss er grundsätzlich die Zustimmung des Vermieters einholen. Der darf seine Zustimmung normalerweise nicht verweigern, wenn es nur um einzelne Zimmer geht und persönliche oder wirtschaftliche Gründe im Spiel sind. Das ist etwa der Fall, wenn der Lebenspartner mit einziehen soll oder der Mieter sich die Wohnung alleine nicht mehr leisten kann. Die Untervermietung der gesamten Wohnung darf der Vermieter zwar verweigern. Eine Vertragsklausel, die Untervermietung an Dritte generell ausschließt, ist aber nichtig.

Haustiere

Vermieter müssen keine Katzen oder Hunde im Haus dulden. Sie dürfen aber kein generelles Tierverbot aussprechen. Die Klausel "Das Halten von Haustieren ist unzulässig" kann man also getrost vergessen. Wer ein Aquarium aufstellen will oder ein Meerschweinchen mitbringt, muss dafür auch nicht den Vermieter um Erlaubnis bitten.

Baden und Duschen

Ein- und ablaufendes Wasser kann Mitmieter stören. Ein nächtliches Bade- und Duschverbot kann der Vermieter trotzdem nicht festlegen, entsprechende Klauseln sind unwirksam. Das Recht zum Mietgebrauch gilt rund um die Uhr und auch fürs Badezimmer.

Musik

Wer hobbymäßig oder professionell Musik macht und das auch in der Wohnung, spricht das am besten schon im Vorfeld an. Generelle Regelungen für den Umfang der Übe-Zeiten gibt es nicht, sie können individuell vereinbart werden. Eine Klausel, die das Musizieren grundsätzlich verbietet, ist auf jeden Fall ungültig.

Was tun bei unwirksamen Klauseln?

Eine unwirksame Klausel bedeutet nicht, dass der gesamte Mietvertrag null und nichtig wäre. Sie bedeutet aber auch nicht, dass statt ihrer einfach die nächstmögliche, gerade noch zulässige Lösung eintritt. Stattdessen greift in solchen Fällen die gesetzliche Regelung, die meistens vom Bürgerlichen Gesetzbuch vorgegeben ist. Steht im Mietvertrag beispielsweise "Das Halten von Haustieren ist unzulässig", kann der Vermieter nicht einfach auf "Hundehaltung ist unzulässig" ausweichen, um Hundehaltung zu unterbinden. Stattdessen wäre die Klausel komplett gekippt, auch ein Hund dürfte ins Haus.>

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4.10.2011: Wenn der Vermieter nicht rentabel verwaltet, muss der Mieter Beweise bringen, um Zahlungen zu verringern

aus: n-tv online: Vermieter nicht sparsam genug: Mieter muss Beweise bringen; 4.10.2011;
http://www.n-tv.de/ratgeber/Mieter-muss-Beweise-bringen-article4446426.html

<Für Mülltrennung war auf dem Grundstück kein Platz.

Vermieter müssen wirtschaftlich handeln. Das heißt, sie müssen bei den Betriebskosten auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis achten. Mieter können darauf pochen, müssen aber auch Beweise vorlegen, wenn sie einen Verstoß vermuten. Das geht aus einem Urteil des Amtsgerichts Köln hervor (Az.: 211 C 185/10).

In dem Fall weigerte sich ein Mieter, eine Nachzahlung von Betriebskosten in Höhe von rund 250 Euro zu leisten. Er hielt dem Vermieter unter anderem vor, dass er bei den Kosten für die Müllentsorgung gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoße. Durch die Aufstellung von blauen und gelben Tonnen könne ein Drittel der Kosten gespart werden.

Die Richter wollten diese Begründung nicht akzeptieren. Der Mieter müsse den Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot beweisen können. Einen solchen Beweis habe er aber nicht erbracht. Zudem habe der Vermieter erklärt, dass kein Platz für weitere Mülltonnen vorhanden sei. Der Mieter hätte daher konkret erklären müssen, wo die Tonnen auf dem Grundstück untergebracht werden könnten.

dpa>


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2.11.2011: Zürich richtet eine Anlaufstelle für Vermieter ein - um Probleme im Mietverhältnis zu lösen

aus: Tagesanzeiger online: "Warum hat Zürich jetzt eine Anlaufstelle für Vermieter, Herr Waser?" 2.11.2011;
http://www.tagesanzeiger.ch/zuerich/stadt/Warum-hat-Zuerich-jetzt-eine-Anlaufstelle-fuer-Vermieter-Herr-Waser/story/30035027

<Interview: Lucienne-Camille Vaudan.

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Heute eröffnet in Zürich eine Anlaufstelle für Vermieter mit schwierigen Mietverhältnissen. Stadtrat Martin Waser erklärt, warum sich sein Departement für dieses Projekt «das Geld vom Mund abgespart hat».

Vermieter sitzen juristisch und finanziell meist am längeren Hebel als Mieter. Weshalb haben nun ausgerechnet die Sozialen Dienste der Stadt Zürich eine Anlaufstelle für Vermieter ins Leben gerufen?
Das Bedürfnis ist aus der Wohnungsmarktsituation entstanden. Sozial schwächere Mieter finden in Zürich oft nur schwer Wohnraum, weil Vermieter einen Mietausstand oder andere Probleme befürchten. Bis anhin gab es keine Anlaufstelle, die ihnen beistand. Wir möchten mit diesem Angebot dazu beitragen, dass die Leute in ihren Wohnungen bleiben können und auch sozial Schwächere in der Stadt Wohnraum erhalten.

Wenn ein Mieter nicht bezahlt oder sich wiederholt nicht an die Hausordnung hält, wird das Mietverhältnis doch einfach gekündigt.
Gerade das wollen wir verhindern. Eine Wohnungsausweisung kann für den Mieter, der sich möglicherweise ohnehin in einer schwierigen Lebenslage befindet, fatal sein. Aber auch der Vermieter ist grundsätzlich nicht an einem Mieterwechsel interessiert, denn dies kostet ihn durchschnittlich 7'000 Franken.

Was unternehmen Sie konkret, wenn ein Vermieter bei Ihnen Hilfe sucht, weil ein Mieter nicht bezahlt hat?
Die Anlaufstelle ist keine juristische Instanz, sondern an die Sozialen Dienste angebunden. In erster Linie suchen wir das Gespräch und versuchen, schnell und unkompliziert zwischen den Parteien zu vermitteln. Allenfalls können wir eine Überbrückung vorausbezahlen. Wenn der Mieter ein Klient der Sozialen Dienste ist, kann von Fall zu Fall darüber entschieden werden, ob ein Teil seiner Sozialleistungen direkt an den Vermieter überwiesen wird. Das Projekt steckt in den Kinderschuhen. Erst im nächsten halben Jahr werden wir sehen, worauf wir uns verstärkt fokussieren müssen und wo unsere Grenzen sind.

An wen wenden sich Vermieter mit Problemen?
Die Anlaufstelle ist von Montag bis Freitag, von 8 bis 12 Uhr und von 13.30 bis 17 Uhr durch zwei sehr erfahrene Sozialarbeiterinnen betreut, die bestens vertraut sind mit allen Kanälen der Sozialen Dienste der Stadt Zürich. Obwohl sich der Dienst primär an Vermieter richtet, dürfen auch Mieter, die merken, dass sie ein Problem haben, anrufen.

Die Beratung und Begleitung ist für alle kostenlos. Wie wird das Angebot finanziert?
Für die Zürcher Steuerzahler ist das Angebot kostenneutral. Wir haben uns das Geld für die Anlaufstelle sozusagen vom Mund abgespart und durch interne Stellenverschiebungen realisiert. Gewisse Probleme tauchen in dieser Stadt immer wieder auf und ich sehe die Rolle der Sozialen Dienste der Stadt Zürich darin, diese Probleme zu lösen. (Tagesanzeiger.ch/Newsnet)>

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2.11.2011: <Wohnen: Spät Betriebskostennachzahlung einfordern ist möglich>

aus: n-tv online; 2.11.2011;
http://www.n-tv.de/ticker/Wohnen/Spaet-Betriebskostennachzahlung-einfordern-ist-moeglich-article4677731.html

<Hagen (dpa/tmn) - Verzichtet ein Vermieter aufgrund der finanziellen Verhältnisse der Mieter längere Zeit auf Betriebskostennachzahlungen, kann er diese später trotzdem verlangen. Darauf weist die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein hin.

Voraussetzung für eine solche Nachzahlung ist aber, dass der Vermieter die Betriebskostenabrechnungen fristgemäß erstellt hat, entschied das Amtsgericht Hagen (Aktenzeichen: 15 C 286/10).

In dem verhandelten Fall vermietete der Kläger eine Wohnung an seinen Sohn und dessen Ehefrau. Jedes Jahr erhielten diese von ihm eine Betriebskostenabrechnung. In Anbetracht der finanziellen Verhältnisse der Eheleute verzichtete der Vermieter aber auf die jeweiligen Nachzahlungen. Nach der Kündigung der Wohnung verlangte der Vater die ausstehenden Beträge in Höhe von insgesamt 800 Euro.

Zu Recht, wie das Gericht feststellte. Die Nachzahlungsansprüche aus der Betriebskostenabrechnung seien nicht verfallen, da die Abrechnungen fristgemäß erstellt worden waren. Aus dem Verzicht in der Vergangenheit ergebe sich nicht, dass der Vermieter in der Zukunft die Ansprüche auf Nachzahlung nicht geltend machen könne.

Quelle: n-tv.de / dpa>

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7.11.2011: Vermieter kann nicht kündigen, weil der Mieter eine Wohnungsbesichtigung verweigert - das Recht auf Wohnungsbesichtigung gibt es nur bei "berechtigtem Interesse" - und Kündigung bei Verweigerung gibt es schon gar nicht

aus: n-tv online: Recht: Zutritt zur Wohnung verweigert: Keine Kündigung; 7.11.2011;
http://www.n-tv.de/ticker/Wohnen/Zutritt-zur-Wohnung-verweigert-Keine-Kuendigung-article4705261.html

<Berlin (dpa/tmn) - Besichtigungstermine in der Mietwohnung müssen vom Vermieter frühzeitig angemeldet werden. Welche Rechten und Pflichten Mieter und Vermieter noch haben, geht aus einem Urteil des Landgerichts Berlin hervor.

Vermieter sind verpflichtet, Besichtigungstermine rechtzeitig anzukündigen. Insbesondere bei berufstätigen Mietern müsse das mindestens drei bis vier Tage vorher geschehen, erklärt der Deutsche Mieterbund in Berlin. Auf jeden Fall darf ein Vermieter dem Mieter nicht einfach kündigen, wenn der ihm den Zutritt zu seiner Wohnung verweigert, entschied das Landgericht Berlin (Aktenzeichen: 67 S 502/10).

In dem Fall hatte ein Vermieter seinem Mieter gekündigt, weil der ihm an einem angekündigten Besichtigungstermin nicht die Tür öffnete. Das Landgericht Berlin entschied aber, eine Kündigung greife nur dann, wenn der Mieter einen Besichtigungstermin verpasse, er deswegen abgemahnt werde und im Anschluss daran einen weiteren Termin versäume. Dies war in dem Fall nicht so.

Ohnehin müssen Mieter Besichtigungstermine nur in Ausnahmefällen hinnehmen, so der Deutsche Mieterbund. Nämlich dann, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse vorweisen kann. Das besteht unter anderem, wenn die Wohnung einem Nachmieter oder Käufer gezeigt werden soll oder wenn Modernisierungsmaßnahmen anstehen. Ansonsten hat der Mieter das Recht, in seiner Wohnung in Ruhe gelassen zu werden.

Quelle: n-tv.de / dpa>

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Deutschland 28.11.2011: Brachfläche nebenan wird zur Baustelle - damit muss man rechnen - kein Grund zur Mietkürzung

aus: n-tv online: Baustelle nebenan: Kein Grund zur Mietkürzung; 28.11.2011;
http://www.n-tv.de/ratgeber/Kein-Grund-zur-Mietkuerzung-article4874291.html

<Wer neben eine Brachfläche zieht, muss mit Baumaßnahmen rechnen.

Bei Baumaßnahmen im eigenen Haus können Mieter normalerweise die Miete mindern. Aber wie sieht es aus, wenn der Lärm vom Nachbargrundstück kommt? Das Landgericht Gießen fällt ein vermieterfreundliches Urteil. Ob es Bestand haben wird, muss aber der Bundesgerichtshof entscheiden.

Baulärm auf dem Nachbargrundstück ist kein Grund, die Miete zu kürzen. Das gilt nach einem Urteil des Landgerichts Gießen jedenfalls dann, wenn sich das Nachbargrundstück entweder in verwahrlostem Zustand befindet oder eine Baulücke vorhanden ist. In diesen Fällen müsse der Mieter mit späteren Baumaßnahmen rechnen, so die Richter. Das Urteil ist jedoch noch nicht rechtskräftig.

Das Gericht gab mit seiner Entscheidung der Zahlungsklage eines Vermieters statt, der rückständige Miete gefordert hatte. Der Mieter hatte sie mit der Begründung zurückbehalten, vom Nachbargrundstück gehe Baulärm aus, der die Qualität der Wohnung beeinträchtige.

Das Landgericht ließ diese Argumentation nicht gelten. Der Mieter habe mit Baumaßnahmen auf dem im Stadtkern gelegenen Nachbargrundstück rechnen müssen. Denn bei seinem Einzug sei ihm das verwahrloste Grundstück sicher aufgefallen. Und nach dem Abriss des baufälligen Gebäudes sei klar gewesen, dass diese innerstädtische Baulücke wieder geschlossen werde. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Sache wird die letztgültige Entscheidung allerdings beim Bundesgerichtshof liegen (BGH-Aktenzeichen: VIII ZR 22/11).

dpa>

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Deutschland 29.11.2011: Mietminderung wegen lärmendem Nachbarn ist rechtens - und Schadenersatz des Lärmers an den Vermieter ebenso

aus: n-tv online: Weil Nachbarn Miete mindern: Störenfried zahlt Schadenersatz; 29.11.2011;
http://www.n-tv.de/ratgeber/Stoerenfried-zahlt-Schadenersatz-article4886991.html

<Weil ihnen ein dauerlärmender Nachbar auf die Nerven geht, kürzen mehrere Mieter ihre Zahlungen an den Vermieter. Doch der bleibt auf dem Schaden nicht sitzen. Er darf sich das Geld vom renitenten Mieter zurückholen, entscheidet das Amtsgericht Bremen.

Wen Mieter dauerhaft zu laut sind, riskieren sie nicht nur ihre Kündigung, sondern auch weiteren finanziellen Schaden. Unter Umständen müssen sie nämlich  auch den Mietausfall ersetzen, wenn ihre Nachbarn wegen des Lärms die Miete kürzen. Das hat das Amtsgericht Bremen entschieden (Az.: 17 C 105/10).

In dem Fall hatte der Bewohner einer Mietwohnung seine Nachbarn massiv durch laute Musik, Geschrei und Türknallen belästigt. Die anderen Mietparteien kürzten schließlich die Miete um 20 Prozent. Die Vermieterin kündigte daraufhin dem Mieter und verklagte ihn, die von den Mietern einbehaltenen Beträge zu ersetzen.

Mit Erfolg: Die Vermieterin habe Anspruch auf Schadenersatz in Höhe der entgangenen Mietzahlungen, entschieden die Richter. Der Mieter habe schließlich die Pflicht, den Hausfrieden nicht zu stören. Durch sein Verhalten seien die anderen Mieter berechtigt gewesen, die Miete zu mindern. Der Klägerin sei dadurch ein Schaden entstanden, den der Störenfried nun begleichen muss.

dpa>

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Deutschland 19.12.2011: Topf auf Kochherd vergessen und Küchenbrand verursacht ist nicht automatisch "grob fahrlässig", sondern "Augenblicksversagen"

aus: n-tv online: Recht: Topf vergessen: Nicht automatisch grob fahrlässig; 19.12.2011;
http://www.n-tv.de/ticker/Geld/Topf-vergessen-Nicht-automatisch-grob-fahrlaessig-article5034656.html

<Düsseldorf (dpa/tmn) - Ein vergessener Topf auf dem Herd ist nicht automatisch grob fahrlässig. Dies hat das Oberlandesgericht Düsseldorf entschieden. Vielmehr müssten verschiedene Aspekte berücksichtigt werden.

Wer einen Topf mit Fett auf dem eingeschalteten Herd vergisst, handelt nicht automatisch grob fahrlässig. Bei der Bewertung dieser Frage müssten immer alle Umstände betrachtet werden, entschied das Oberlandesgericht Düsseldorf (Aktenzeichen: I-10 U 88/09), wie die Zeitschrift «Wohnungswirtschaft und Mietrecht» berichtet.

In dem verhandelten Fall hatte eine Hausfrau Schmalz ausgelassen. Zwischendurch verließ die Mieterin die Küche. Dabei vergaß sie den Topf auf dem eingeschalteten Herd. Das Fett entzündete sich und der anschließende Brand verursachte einen Schaden in Höhe von rund 75 000 Euro. Die Wohngebäudeversicherung des Vermieters wollte diese Summe bei der Mieterin einklagen.

Die Richter werten das Verhalten der Mieterin jedoch als Augenblicksversagen. Die Beweisaufnahme habe ergeben, dass die Frau üblicherweise sorgfältig mit Töpfen und Pfannen umgehe. Da sie aber unter einer Konzentrationsschwäche leide, treffe der Vorwurf der groben Fahrlässigkeit hier nicht zu. Ihre Krankheit lasse den Schuldvorwurf in einem milderen Licht erscheinen.

Quelle: n-tv.de / dpa>

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27.12.2011: <Wohnen: Keine Info über Bauarbeiten: Mieter darf sich querstellen>

aus: n-tv online; 27.12.2011;
http://www.n-tv.de/ticker/Wohnen/Keine-Info-ueber-Bauarbeiten-Mieter-darf-sich-querstellen-article5087246.html

<Frankfurt/Main (dpa) - Mieter müssen von ihrem Vermieter rechtzeitig und in vollem Umfang über mögliche Behinderungen durch Bauarbeiten informiert werden. Geschieht das nicht, darf sich ein Mieter «querstellen», ohne dafür finanziell zur Verantwortung gezogen zu werden.

Das Amtsgericht Frankfurt wies in einem am Dienstag (27. Dezember) bekanntgewordenen Urteil die Zahlungsklage eines Hauseigentümers gegen den Mieter einer Garage auf seinem Grundstück zurück (Aktenzeichen: 33 C 2155/11-93).

Ohne dass der Mieter zuvor informiert wurde, war an dem Haus ein Baugerüst aufgestellt worden. Die Fahrzeuge der Baufirma versperrten zudem die Zufahrt zu der Garage. Weil sich die Firma weigerte, ihre Autos wegzufahren, stellte der erboste Garagenmieter seinen Wagen einfach quer vor die Garage. Damit kamen aber die Baufahrzeuge nicht mehr aus der Einfahrt heraus. Die Firma stellte dem Hausbesitzer daraufhin Zusatzkosten von knapp 1000 Euro in Rechnung. Die Kosten gab er an den Mieter weiter.

Im Recht befand sich laut Urteil jedoch der Mieter. Grund: Der Vermieter habe es versäumt, über die voraussehbaren Behinderungen zu informieren. Der Hausbewohner habe sich daher nicht auf die Situation einstellen können.

Quelle: n-tv.de / dpa>

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Frankfurt 14.1.2012: Mäuseplage in der Küche - Mieter verweigert Zahlung - Vermieter kündigt fristlos und durfte das

aus: n-tv online: Mieter fristlos gekündigt: Zahlung nicht einstellen; 14.1.2012;
http://www.n-tv.de/ratgeber/Zahlung-nicht-einstellen-article5208941.html
<Auch bei einer erheblichen Mäuseplage in der Wohnung darf der Mieter nicht einfach die Zahlung der kompletten Miete einstellen. Das hat das Amtsgerichts Frankfurt entschieden.

Das Gericht erklärte die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses damit für wirksam und gab der Räumungsklage eines Hausbesitzers statt (Aktenzeichen: 33 C 3260/11-93).

Der Mieter hatte sich mehrfach bei dem Vermieter über Mäuse beschwert. Nach dem letzten Hausmeister-Einsatz waren allerdings noch immer offene Löcher in der Küche, in denen sich die Nagetiere tummelten. Der Wohnungsinhaber zahlte daraufhin zwei Monate lang keine Miete mehr. Der Vermieter reagierte mit der fristlosen Kündigung.

Nach Ansicht des Gerichts war dies eine angemessene Reaktion. Bei Mäusebefall in einer Wohnung dürfe ein Mieter bestenfalls 20 Prozent der Miete zurückbehalten. Zahle er jedoch überhaupt nicht mehr, bleibe er „einen nicht unerheblichen Teil der Miete schuldig“, was zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses führe, heißt es im Urteil.

dpa>

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Deutschland 18.1.2012: Ruhezeiten von 22 bis 6 Uhr gelten auch für Diskotheken, Bars und Kneipen

aus: n-tv online: Mieter können sich wehrenKein Kneipenlärm ab 22 Uhr; 18.1.2012;
http://www.n-tv.de/ratgeber/Kein-Kneipenlaerm-ab-22-Uhr-article5248826.html
<Diskotheken und Bars sind verpflichtet, die allgemeinen Ruhezeiten von 22.00 Uhr bis 6.00 Uhr einzuhalten. Die übrigen Mieter im Haus müssen in dieser Zeit dröhnende Musik, Grölen und Poltern nicht hinnehmen.

Wer in ein Haus mit einer Gaststätte einzieht, muss damit rechnen, dass keine völlige Stille herrsche, erklärt Siegmund Chychla vom Mieterverein zu Hamburg. Dennoch dürften Geräusche ab 22.00 Uhr nicht über Zimmerlautstärke hinausgehen, wobei 30 Dezibel der Richtwert sei.

Gehe es in und vor der Gaststätte in der Nacht hoch her, könnten Mieter die Polizei rufen. Bei erheblichen Lärmbelästigungen sollten sie sich zudem an das Ordnungsamt wenden. Es könne eingreifen, denn eine Gaststätte erhalte nur eine Betriebserlaubnis, wenn sie die Vorgaben zum Lärm- und Schallschutz erfüllt.

Zudem sollte der Vermieter bei anhaltenden Störungen schriftlich aufgefordert werden, für Ruhe zu sorgen. Gleichzeitig sollten sich die Mieter in dem Schreiben vorbehalten, die Miete zu mindern. Die Höhe hänge von der Stärke der Beeinträchtigung ab. Hilfreich sei in jedem Falle ein Lärmprotokoll, in dem Mieter das Datum, die Uhrzeit und die Dauer des Lärms aufschreiben. Es werde noch aussagekräftiger, wenn Zeugen die Angaben bestätigten.

dpa>

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21.1.2012: <Auch Mieter müssen aufpassen: Kündigung wegen übler Nachrede>

aus: n-tv online; 21.1.2012;
http://www.n-tv.de/ratgeber/Kuendigung-wegen-uebler-Nachrede-article5275246.html

<Auch wenn der Ärger noch so groß ist - Mieter sollten sich nicht zu übler Nachrede gegenüber ihrem Vermieter hinreisen lassen. Eine fristlose Kündigung kann folgen. Und das zu Recht, wie ein Gericht urteilt.

Mieter riskieren eine Kündigung, wenn sie wiederholt über ihren Vermieter herziehen. Üble Nachrede könne für den Vermieter ein Grund sein, das Mietverhältnis fristlos zu beenden, befand das Landgericht Potsdam.

In dem Fall hatte sich die Mieterin eines Einfamilienhauses mit ihrem Vermieter über die Nutzbarkeit des Gartens gestritten. Im Zuge dieser Auseinandersetzung äußerte sie sich unangemessen über ihren Vermieter, der sie daraufhin abmahnte. Nachdem die Frau ihren Vermieter dann noch bei dessen Bank angeschwärzt hatte, kündigte er den Mietvertrag fristlos.

Die Richter am Landgericht bestätigten das Räumungsurteil der vorhergehenden Instanz (Aktenzeichen: 4 S 193/10). Denn die Mieterin habe ihren Vermieter grundlos und ohne nähere Gewissheit über dessen Vermögenslage bei seiner Bank in Verruf bringen wollen. Der Anlass - der Streit über den Garten - sei kein nachvollziehbarer Rechtfertigungsgrund. Das berichtet die Zeitschrift "Das Grundeigentum".

dpa>

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31.1.2012: <Lärm auf dem Nachbargrundstück: Vermieter muss sich kümmern>

aus: n-tv online; 31.1.2012;
http://www.n-tv.de/ratgeber/Vermieter-muss-sich-kuemmern-article5368711.html

<Mehrere Monate lärmt ein Stromgenerator auf dem Hof eines Nachbargrundstücks und bringt die Mieter um ihre Nachtruhe. Den Vermieter interessiert das nicht: Er können nichts machen, schließlich sei es nicht sein Grundstück. Dennoch dürfen die genervten Mieter die Miete mindern.

Unzumutbarer Lärm ist ein Grund, die Miete zu mindern. Das gilt auch dann, wenn der Lärm vom Nachbargrundstück ausgeht und der Vermieter nichts dagegen unternimmt. Das hat jetzt das Amtsgericht Berlin-Wedding bekräftigt (3 C 13/11).

Als die Mieter einzogen, war es noch ruhig. Im Herbst 2010 stellte ein benachbartes Hostel auf dem Innenhof einen Stromgenerator auf. Der lief auch nachts mit über 50 Dezibel, was in etwa dem Lärm eines laufenden Lkw-Motors entspricht. Die Mieter wandten sich daraufhin an den Vermieter, der dafür Sorge tragen sollte, dass der Lärm abgestellt würde. Er unternahm aber erst mal nichts, erst Ende Januar 2011 schalteten die Nachbarn den Generator aus.

Für die Zeit zwischen November 2010 bis zur Abstellung des Generators durften die Mieter die Bruttowarmmiete um 20 Prozent mindern, wie die Amtsrichter nun feststellten. Dabei spielt es keine Rolle, dass das Nachbargrundstück nicht dem Vermieter gehörte. Er hätte von seinen gesetzlichen Abwehrrechten Gebrauch machen können: Schließlich war das Mietgrundstück durch den Betrieb des Generators wesentlich beeinträchtigt, als Eigentümer hätte er also gegen den Störer vorgehen können. Zudem haben Mieter grundsätzlich auch dann einen Anspruch auf Mietminderung, wenn der Vermieter den Lärm nicht zu vertreten hat. Schließlich entspricht die Wohnung dann nicht mehr dem vertragsgemäßen Zustand.>

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Wiesbaden (Deutschland) 1.2.2012: <Hausgemeinschaft vs. Massagestudio : Erotik muss geduldet werden> - da Prostitution "nicht sittenwidrig" sei

aus: n-tv online; 1.2.2012;
http://www.n-tv.de/ratgeber/Erotik-muss-geduldet-werden-article5380396.html
<Da es sich bei dem Betrieb eines erotischen Massagestudios um eine rechtlich zulässige Betätigung handelt, scheitert die Klage von Wohnungseigentümern, die wegen des Treibens in einer der Wohnungen einen Wertverlust Ihrer Immobilien fürchten.

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Die Mitbewohner einer Eigentumsanlage müssen ein erotisches Massagestudio in einer der Wohnungen dulden. Das entschied das Amtsgericht Wiesbaden in einem am Mittwoch (1. Februar) bekanntgewordenen Urteil.

Nach Auffassung des Gerichts spielt es keine Rolle, dass "Bevölkerungskreise" mit einer solchen Tätigkeit ein soziales Unwerturteil verbinden würden (Aktenzeichen: 92 C 5055/10). Das Gericht wies mit seinem Urteil die Klage von Wohnungseigentümern ab. Sie hatten sich dagegen gewandt, dass in einer der Wohnungen ein erotisches Massagestudio betrieben wird. Sie fürchteten einen Wertverlust der Immobilie.

Das Amtsgericht stellte aber vielmehr darauf ab, dass Prostitution nicht strafbar und auch nicht per se sittenwidrig sei. Daher handele es sich bei dem Betrieb des Massagestudios um eine rechtlich zulässige Betätigung. Für einen Unterlassungsanspruch der übrigen Eigentümer gebe es daher keine rechtliche Grundlage.

dpa>

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Deutschland 16.2.2012: <Wohnen: Mieter müssen Kinderwagen im Treppenhaus dulden>

aus: n-tv online; 16.2.2012;
http://www.n-tv.de/ticker/Wohnen/Mieter-muessen-Kinderwagen-im-Treppenhaus-dulden-article5519651.html

<Berlin (dpa/tmn) - Mieter müssen es hinnehmen, wenn ihre Nachbarn Kinderwagen im Treppenhaus abstellen. Die Angst vor Brandstiftern wie in Berlin, wo in der jüngeren Vergangenheit mehrfach Kinderwagen in Hausfluren angezündet wurden, steht dem nicht entgegen.

Eine konkrete Brandgefahr bestehe durch Kinderwagen im Treppenhaus nicht, befand das Amtsgericht Schöneberg (Aktenzeichen: 109 C 161/11). Das berichtet die Zeitschrift «Das Grundeigentum» des Eigentümerverbandes Haus & Grund. In Berlin war jüngst ein Zeitungsbote wegen einer Serie von Brandstiftungen zu einer hohen Haftstrafe verurteilt. Er hatte mehrmals in Hausfluren von Altbauten Kinderwagen in Brand gesteckt.

In dem verhandelten Fall hatten Mieter im vierten Stock von ihrem Vermieter verlangt, das Abstellen von Kinderwagen im Treppenhaus durch Mieter im Hochparterre zu untersagen. Sie befürchteten Brandanschläge, nachdem in der Stadt immer wieder Kinderwagen in Hauseingängen angezündet worden waren. Damit bestehe die Gefahr, dass das ganze Haus in Flammen aufgehe und sich giftiger Rauch entwickle. Der Vermieter hielt entgegen, es sei den Mietern im Hochparterre nicht zuzumuten, den Kinderwagen in die Wohnung zu transportieren.

Die Richter des Amtsgerichts gaben dem Vermieter Recht. Der Eigentümer könne grundsätzlich bestimmen, wie das Treppenhaus genutzt werde. Auch verletze das Abstellen von Kinderwagen nicht die Brandschutzvorschriften. Weder die Kläger noch Rettungskräfte würden durch die Kinderwagen am Durchgang behindert, zumal diese nicht angekettet seien und sich damit verschieben ließen. Außerdem könnten auch Fußmatten, gefüllte Briefkästen oder Holztäfelungen in Brand gesetzt werden und zu einer Rauchentwicklung führen, ohne dass jemand auf die Idee käme, diese nicht mehr zu nutzen.

Quelle: n-tv.de / dpa>

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Deutschland 22.2.2012: <Eigenbedarfskündigung nicht immer möglich> - wenn der Eigenbedarf absehbar war, ist der Rauswurf per "Eigenbedarf" ungültig

aus: Welt online: Immobilien- & Mietrecht: Eigenbedarfskündigung nicht immer möglich; 22.2.2012;
http://ratgeber-recht.welt.de/eigenbedarfskuendigung-nicht-immer-moeglich_024242.html

<Autor: Sandra Voigt, Juristische Redaktion anwalt.de

Ein Vermieter kann nicht wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er bereits bei Abschluss des Mietvertrags mit einem eigenen Bedarf innerhalb der darauffolgenden fünf Jahre rechnen musste.

Gemäß § 573 II Nr. 2 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) kann ein Vermieter ein Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn er die Wohnung für sich oder einen Familienangehörigen - z. B. Geschwister oder Kinder - braucht. Wichtig ist jedoch, dass der Eigenbedarf erst nach Abschluss des Mietvertrags mit einem Dritten entsteht und auch noch nach der Kündigung des Mietverhältnisses andauert.

Vermieter macht Eigenbedarf geltend

Im konkreten Fall kündigte ein Vermieter das seit mehr als zwei Jahren bestehende Mietverhältnis, weil sein 19-jähriger Sohn mit seiner Freundin in seine Eigentumswohnung ziehen wollte. Der Mieter hielt die Kündigung für unwirksam und bekam vor dem Amtsgericht Recht. Immerhin habe der Vater bereits zur Zeit des Abschlusses des Mietvertrages damit rechnen müssen, dass sein damals 17-jähriger Sohn nach seiner Ausbildung in die Wohnung ziehen möchte. Da der Eigenbedarf zur Zeit des Vertragsschlusses bereits vorhersehbar war, sei die Kündigung unwirksam. Der Vermieter legte gegen das Urteil Rechtsmittel ein.

Die Kündigung ist unwirksam

Auch nach Ansicht des Landgerichts (LG) Lüneburg war die Eigenbedarfskündigung unwirksam. Immerhin treffe einen Vermieter die Pflicht, einen künftigen Eigenbedarf auf fünf Jahre zu planen. Da sein Sohn bei Abschluss des Mietvertrags bereits 17 Jahre alt und das Ende seiner Ausbildung absehbar war, hätte der Vater damit rechnen müssen, dass der Sohn bald das Elternhaus verlässt und mit einer Lebensgefährtin zusammenziehen möchte. Diese Anforderungen an den Vermieter schränken ihn auch nicht unverhältnismäßig in seinen Rechten ein, da er einen befristeten Mietvertrag nach § 575 I Nr. 1 BGB hätte abschließen können, bis sein Kind die Wohnung braucht.

(LG Lüneburg, Urteil v. 07.12.2011, Az.: 6 S 79/11)

Sandra Voigt>

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29.2.2012: Mietkürzung möglich, wenn der Nachbar seine Wohnung als Ferienwohnung weitervermietet

aus: n-tv online: Ferienwohnungen im MietshausNachbarn können Miete kürzen; 29.2.2012;
http://www.n-tv.de/ratgeber/Nachbarn-koennen-Miete-kuerzen-article5629661.html
<Normale Mietwohnungen an Feriengäste zu vermieten, ist ein lukratives Geschäft für Vermieter. Die betroffenen Nachbarn sind davon aber oft weniger begeistert. Wenn es richtig hart kommt, können sie die Miete mindern, entscheidet nun der Bundesgerichtshof.

Ständige Partys, Lärm und Müll von Touristen können Grund für eine Mietminderung sein. Das hat jetzt der Bundesgerichtshof entscheiden. Ein Mieter aus Berlin-Mitte hatte die Miete gemindert, nachdem die Hausverwaltung einen größeren Teil der Wohnanlage als Ferienwohnungen an Touristen vermietet hatte. Der Vermieter hatte ihm daraufhin gekündigt und zunächst vor dem Landgericht Berlin recht bekommen. Dieses Urteil hob der BGH jetzt auf (Az. VIII ZR 155/11).

Die Vermietung von Wohnungen an "Feriengäste und Touristen" an sich genüge aber nicht für eine Mietminderung. "In einem Mehrfamilienhaus sind etwa gelegentlich auftretende Beeinträchtigungen wie einzelne Streitigkeiten von Bewohnern oder gelegentliches Feiern als sozialadäquat hinzunehmen", so das Gericht.

Die von dem Mieter in der Berliner Wilhelmstraße geschilderten Störungen seien jedoch viel gravierender. Der Mieter hatte unter anderem vorgetragen, dass die Besucher regelmäßig laute Partys feierten und orientierungslose Touristen im Haus nachts an seiner Wohnung klingelten. Zudem ließen die Besucher ihren Müll im Treppenhaus stehen. Der BGH verwies den Fall zur weiteren Klärung der Störungen zurück an das Landgericht Berlin.

dpa>

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Deutschland 1.3.2012: Lärmender Nachbarsbesucher kann nicht mit Hausverbot belegt werden

aus: n-tv online: Hausverbot nicht rechtensBesucher müssen toleriert werden; 1.3.2012;
http://www.n-tv.de/ratgeber/Besucher-muessen-toleriert-werden-article5640091.html
<Laute Besucher von Nachbarn müssen toleriert werden. Wohnungseigentümergemeinschaften dürfen auch trotz starker Lärmbelästigung von Besuchern kein Hausverbot gegen diese verhängen.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann gegen den Besucher eines Bewohners nicht ohne weiteres ein Hausverbot verhängen. Das berichtet die Fachzeitschrift "NJW-Rechtsprechungs-Report Zivilrecht" unter Berufung auf ein Urteil des Landgerichts Koblenz. Nach dem Richterspruch gilt dies auch, wenn der Besucher im Verdacht steht, für unverhältnismäßigen Lärm verantwortlich zu sein. Ein Besuchsverbot komme allenfalls als letztes Mittel infrage, so die Richter (Aktenzeichen: 2 S 19/10).

Das Gericht gab damit der Klage einer Wohnungseigentümerin statt. Sie hatte sich dagegen gewandt, dass die Eigentümergemeinschaft gegen einen ihrer Besucher ein Hausverbot ausgesprochen hatte. Bei dem Mann handelt es sich um einen Freund der Klägerin. Sonst hat sie nach Feststellungen des Gerichts kaum Kontakt zu anderen Personen. Das Hausverbot begründeten die Mitbewohner mit starker Lärmbelästigung. Die Koblenzer Richter betonten, durch das Hausverbot werde die Klägerin unverhältnismäßig in ihrem Eigentumsrecht eingeschränkt. Ein Verbot komme erst infrage, wenn es die einzige Möglichkeit sei, den Lärm zu vermeiden. Das hätten die übrigen Eigentümer nicht nachgewiesen.

Quelle: n-tv.de, dpa>

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Frühlingszeit 2.3.2012: <Wohnen: Heizungen im Frühling nicht ganz abdrehen> - um eventuelle Kälteschäden bei Kälteeinbrüchen zu vermeiden

aus: n-tv online; 2.3.2012;
http://www.n-tv.de/ticker/Wohnen/Heizungen-im-Fruehling-nicht-ganz-abdrehen-article5655596.html

<Recklinghausen (dpa/tmn) - Mit dem Frühling steigen endlich auch wieder die Temperaturen. Komplett auf das Heizen verzichten sollten Mieter jedoch noch nicht. Denn falls es doch noch einmal frostig wird, kann es schnell zu Kälteschäden kommen.

Auch wenn die Temperaturen langsam wieder steigen - Mieter sollten ihre Heizung noch nicht ganz ausschalten. Denn auch im Frühling könnten die Temperaturen mitunter stark schwanken, erklärt der Mieterschutzbund in Recklinghausen. Komme es dann zu Kälteschäden, müssten die Mieter im Zweifel dafür aufkommen.

Mieter müssten sicherstellen, dass die Heizung nicht einfriert und keine Feuchtigkeits- oder Schimmelschäden entstehen. Sei der Mieter für längere Zeit abwesend, sollten wasserführende Anlagen entleert, beziehungsweise ausreichend isoliert werden.

Falle die Heizung aus, sollte umgehend der Vermieter informiert werden, damit er den Schaden beheben lassen kann. Wenn der Vermieter nicht erreichbar sei, dürfe man einen Handwerker anrufen. Wichtig sei jedoch, dass man belegen könne, es versucht zu haben.

Quelle: n-tv.de / dpa>

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Deutschland 7.3.2012: Müll beim Nachbarn abladen hat hohes Ordnungsgeld zur Folge

aus: n-tv online: Deponie gleich nebenan? Keinen Müll beim Nachbarn abladen; 7.3.2012;
http://www.n-tv.de/ratgeber/Kein-Muell-beim-Nachbarn-abladen-article5695846.html

Hausbesitzer riskieren eine Unterlassungsklage, wenn sie ihren Müll einfach auf dem Nachbargrundstück abladen. Voraussetzung ist allerdings, dass ihnen die Tat nachgewiesen werden kann. Auf eine entsprechende Entscheidung des Amtsgerichts München (Az.: 231 C 28047/10) weisen die Miet- und Immobilienrechtsanwälte des Deutschen Anwaltvereins (DAV) hin.

In dem verhandelten Fall war es zwischen Nachbarn einer Reihenhausanlage immer wieder zu Streitigkeiten gekommen. Der Eigentümer eines der beiden Grundstücke stellte nach einer längeren Abwesenheit fest, dass auf seiner Terrasse Hausmüll abgeladen worden war. Eine andere Nachbarin informierte den Betroffenen darüber, dass der Nachbar, mit dem er im Streit lag, einen Müllsack auf die Terrasse geworfen hätte. Daher erhob der Geschädigte eine Unterlassungklage.

Mit Erfolg: Das Abladen von Müll stelle eine Beeinträchtigung des Eigentums dar, befanden die Richter. Da die Gefahr bestehe, dass der Nachbar die Tat wiederhole, werde er daher zur Unterlassung verurteilt. Gleichzeitig werde ihm ein Ordnungsgeld bis zu 250.000 Euro angedroht, sollte er ein weiteres Mal Müll im Nachbargarten abladen.

Quelle: n-tv.de, dpa>

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17.3.2012: Vermieter-Fragen vor dem Einzug: Auf was muss man antworten, und was nicht?

aus: Welt online: Auf der Suche nach dem solventen Mieter; 17.3.2012;
http://ratgeber-recht.welt.de/auf-der-suche-nach-dem-solventen-mieter_024825.html

<Ob schlechte Erfahrungen oder allgemeines Sicherheitsdenken – Vermieter stellen Mietinteressenten oft viele Fragen zu ihren finanziellen Verhältnissen. Einige muss man wahrheitsgemäß beantworten, andere nicht.

Laut dem Statistischen Bundesamt gaben Mieter im Jahr 2010 durchschnittlich 22,5 Prozent ihres verfügbaren Haushaltsnettoeinkommens für die Bruttokaltmiete aus. Bei einigen Personengruppen war die Belastung aber deutlich höher. Insbesondere Rentner und Alleinerziehende opferten von ihrem Einkommen weitaus mehr. Alleinerziehende mit drei oder mehr Kindern gaben zum Beispiel 31,1 Prozent des Haushaltseinkommens zur Finanzierung ihrer Mietwohnung aus. Bei etwa jedem dritten Rentnerhaushalt betrug die Mietbelastung sogar 35 Prozent oder mehr.

Da also die Haushaltskassen zunehmend mit der Miete belastet werden, legen immer mehr Vermieter ein besonderes Augenmerk auf die Bonität von Mietinteressenten. Schon bei der Wohnungssuche werden potenzielle Mieter mit Fragen zu ihren finanziellen Verhältnissen konfrontiert. Aber nicht jede Frage des Vermieters nach dem Einkommen des Wohnungsinteressenten ist zulässig.

Berechtigtes Interesse

Grundsätzlich hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran, an wen er seine Wohnung vermietet. Gesucht werden möglichst seriöse und solvente Mieter. Auf der anderen Seite hat der Mieter ein Recht auf informationelle Selbstbestimmung. Welche Fragen zulässig sind, bestimmt sich nach dem Grundsatz von Treu und Glauben gemäß § 242 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Danach hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse an Fragen, die für das Mietverhältnis von wesentlicher Bedeutung sind und nicht unverhältnismäßig in das Persönlichkeitsrecht des Mieters eingreifen. Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) gibt dem Vermieter ebenfalls zunehmend Beschränkungen bei der Befragung vor. Tendenziell gilt: Fragen nach dem Einkommen und wichtige Mieterinformationen sind zulässig.

Wird dem Mieter eine unzulässige Frage gestellt, muss er sie nicht beantworten. Lässt er die Frage unbeantwortet, hat er aber in der Realität kaum mehr eine Chance, die Wohnung zu bekommen. Daher wird dem Mieter bei unzulässigen Vermieterfragen ausnahmsweise ein Recht auf Lüge zugestanden. Betreffen die Fragen allerdings seine Zahlungsfähigkeit und Bonität, muss er sie in aller Regel wahrheitsgemäß beantworten.

Einkommen und Sozialleistungen

Weil die Bezahlung der Miete die Hauptleistungspflicht des Mieters ist, sind diesbezügliche Vermieterfragen grundsätzlich zulässig. Gefragt werden darf zum Beispiel nach dem Beruf, dem Arbeitgeber und dem durchschnittlichen Nettoeinkommen. Die Beschäftigungssituation und die Finanzen von Angehörigen gehen den Vermieter aber nichts an - es sei denn, der Angehörige ist selbst in das Mietverhältnis einbezogen oder verbürgt sich für den Mietinteressenten. Allerdings ist der Mieter sogar zu einer Auskunft über seinen Nettolohn verpflichtet, wenn die Miete 75 Prozent oder mehr des Nettogehalts beträgt. Die Auskunftspflicht ist gerechtfertigt. Denn gemessen an seinem Einkommen, stellt eine Miete in dieser Höhe für den Mieter eine unverhältnismäßige finanzielle Belastung dar.

Obwohl der Sozialleistungsträger meist die Mietkosten übernimmt, müssen Fragen zum Bezug von Sozialleistungen ebenfalls beantwortet werden. Ist man von Sozialleistungen abhängig, muss man dies sogar ungefragt offenbaren. Schließlich muss der Vermieter einschätzen können, ob sich der neue Mieter die Wohnung tatsächlich leisten kann.

Finanzielle Notlagen und Mietschulden

Auch wenn über sein Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet ist, hat der Wohnungsinteressent darüber von sich aus Auskunft zu geben. Hier besteht die Gefahr, dass der Vermieter im Falle eines Rechtsstreits das Nachsehen hat und die Miete nicht oder nur teilweise erhält. Natürlich ist man nicht verpflichtet, dem Vermieter über alle seine finanziellen Verhältnisse Auskunft zu geben. Über bereits überwundene Notlagen muss man keine Auskunft geben, jedenfalls wenn die Verbindlichkeiten nicht mehr bestehen.

Die wichtige Frage nach Mietschulden muss wahrheitsgemäß beantwortet werden, weil sie die Bonität des Mieters betrifft. Zudem können sich Mietschulden auch auf die zukünftigen Mietzahlungen auswirken. Um sich dagegen abzusichern, fordern Vermieter häufig eine sogenannte Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Jedoch kann der Mieter von seinem früheren Vermieter nicht verlangen, dass er ihm eine solche Bescheinigung ausstellt. Denn sie kann für den ehemaligen Vermieter weitreichende rechtliche Konsequenzen haben.

(Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung v. 15.03.2012 - 93/12)

Esther Wellhöfer

Juristische Redaktion anwalt.de>

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19.3.2012: <Miete verspätet gezahlt: Kündigung erst nach Abmahnung>

aus: n-tv online; 19.3.2012;
http://www.n-tv.de/ratgeber/Kuendigung-erst-nach-Abmahnung-article5799856.html

<Verletzt ein Mieter seine Pflichten, ist eine fristlose Kündigung möglich. Allerdings muss dieser eine Abmahnung vorausgehen, entschied das Landgericht Berlin. Geht der fristlosen Kündigung keine Abmahnung vor, ist sie unwirksam (Aktenzeichen: 63 S 178/11), wie der Eigentümerverband Haus und Grund in seiner Zeitschrift "Das Grundeigentum" unter Berufung auf das Urteil berichtet.

In dem Fall hatte eine Mieterin über einen Zeitraum von drei Jahren die Miete meist um einige Tage verspätet gezahlt. Die Vermieterin beanstandete dies mehrmals schriftlich, allerdings drohte sie der Mieterin dabei nie mit einer Kündigung. Nachdem die Vermieterin fristlos gekündigt hatte, klagte die Mieterin.

Die Richter gaben der Mieterin recht. Die Vermieterin habe es versäumt, die Mieterin nachdrücklich und unmissverständlich auf die Konsequenzen aufmerksam zu machen, die eine weitere unpünktliche Mietzahlung hat. Zudem habe die Vermieterin die verspätete Zahlung über einen langen Zeitraum hingenommen.

Quelle: n-tv.de, dpa>

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23.3.2012: <Unzumutbarer Nachbar: Notorischer Gartenpinkler muss ausziehen>

aus: Spiegel online; 23.3.2012;
http://www.spiegel.de/panorama/justiz/0,1518,823338,00.html

<Die Sache stank den anderen Mietern gewaltig: Immer wieder urinierte ein Mann in Köln in den Garten, der zu seiner Mietwohnung gehört. Ein Vermieter wollte das Naturklo nicht länger ertragen - und reichte Klage ein.

Köln - Ein Mieter muss seine Wohnung in Köln räumen, weil er immer wieder in den mitvermieteten Garten gepinkelt hat. Damit habe er den Hausfrieden in dem Mehrparteienhaus nachhaltig gestört, entschied ein Kölner Amtsrichter in einem nun veröffentlichten Urteil. Geklagt hatte der Vermieter der Erdgeschosswohnung.

Nachbarn hatten den Mann wiederholt dabei beobachtet, wie er auf den Rasen und gegen Bäume urinierte. Einer der Nachbarn litt nach eigener Aussage noch im siebten Stock des Hauses unter den Gerüchen aus dem Garten. Auch durch eine Abmahnung des Vermieters ließ sich der Mann nicht von seinem Geschäft im Garten abbringen.

Der Amtsrichter stellte fest, die Belästigung der Nachbarn berechtige den Vermieter zur fristlosen Kündigung. Zur Gewährung einer Räumungsfrist sah der Richter keinen Anlass. Noch in der Woche, in der eine mündliche Verhandlung vor dem Amtsgericht anberaumt war, wurde der Mieter erneut beim Pinkeln im Garten gesehen.

Az. 210 398/09

ulz/dpa>

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24.3.2012: Wohnungsbesichtigung mit Checkliste: Elektroleitungen, Anschlüsse, Heizung, Waschmaschinenplatz ausmessen etc. - unerträgliche Nachbarn muss man 3 Monate ertragen

aus: Welt online: Checkliste: Darauf sollten Mieter bei der Besichtigung achten; 24.3.2012;
http://www.welt.de/finanzen/immobilien/article13941550/Darauf-sollten-Mieter-bei-der-Besichtigung-achten.html

<Autor: Marc Lehmann

Verzweifelte Wohnungssuchende lassen sich bei der Besichtigung leicht täuschen. Doch neue Mieter sollten Elektroleitungen, Anschlüsse oder Heizung dringend prüfen.

Ein günstiger wirkender Preis, gesuchte Lage in einem Trendviertel: Manchmal gibt es starke Argumente für eine Mietwohnung, so dass der künftige Mieter bei der Besichtigung kaum noch richtig hinschaut. Die Entscheidung kann dann später aber richtig wehtun.

Denn wenn der Mietvertrag unterschrieben ist, gibt es kein Zurück mehr. Stellt der Mieter erst nach dem Einzug fest, dass seine Waschmaschine nirgendwo hinpasst oder die Hausbewohner unerträglich sind, bleibt ihm nur die Möglichkeit, fristgerecht zu kündigen.

Das geht bei allen Mietverträgen mit einer Frist von drei Monaten. So lange müsste der Mieter somit für eine übereilte Entscheidung zahlen.

Vermeiden lässt sich das mit einer guten Vorbereitung der Wohnungsbesichtigung und dieser Checkliste:

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Termin - [der Besuchstermin am Sonntag ist verdächtig]

Wenn Vermieter oder Makler nur einen Termin am Sonntag anbieten, ist immer Vorsicht angebracht. Sonntags geht es praktisch überall ruhig zu. Ob eine Wohnung hellhörig ist, lässt sich dann kaum feststellen.

Besser wäre ein Tag während der Woche, am besten nachmittags. Dann sind die Kinder von der Schule zurück, Fahrstühle rumpeln durch die Etagen, Fernseher und Waschmaschinen laufen, die ersten Berufstätigen haben Feierabend und kurven Parkplatz suchend in der Gegend herum. Außerdem gibt es zu dieser Tageszeit auch noch natürliches Licht.

Hausflur - [die Interpretation des Zustandes von Vorplatz, Klingelanlage, Dreck und Unordnung oder penible Ordnung im Gang]

Die Fassade, der Vorgarten und der Hausflur sind das, was der Mieter künftig jeden Tag sehen würde. Mülltonnen sollten nicht überfüllt sein oder von Tüten mit Abfall umzingelt sein. Die Klingelanlage sollte in einem guten Zustand sein, also mit Beleuchtung und Namensschildern. Vor allem der Hausflur lässt Rückschlüsse darauf zu, welche Hausgemeinschaft den Mieter erwartet. Dreck und Unordnung deuten auf nachlässige und rücksichtlose Nachbarn hin, zentimetergenau ausgerichtete Mini-Kakteen könnten ein Indiz für besonders penible Menschen sein.

Lichtquellen - [Fenster oder künstliches Licht]

Natürliches Licht ist wesentlich für die Atmosphäre eines Objektes. Es lässt Räume größer erscheinen und erhöht das Wohlbefinden. Haben alle Räume, auch das Bad, ein eigenes Fenster? Jalousien und Vorhänge der Wohnung sollten weit geöffnet sein, um zu sehen, wie viel natürliches Licht hereinfällt.

Wenn der Vermieter in allen Zimmern Lampen eingeschaltet hat und so dunkle Ecken aufhellt, kann das gut gemeint sein – es kann dabei aber auch ein falscher Eindruck von der Wohnungsgröße entstehen. Ohne künstliches Licht wird der Eindruck realistischer.

Aufteilung, Anschlüsse

Jeder hat eine andere Auffassung davon, was eine ideale Wohnungsaufteilung ist. Der eine findet ein riesiges Wohnzimmer wichtig, der andere ist froh über mehrere kleine Zimmer für die Kinder. Ob die Schrankwand überhaupt reinpasst, sollte jedoch frühzeitig ausgemessen werden, wichtig vor allem bei Wohnungen mit Schrägen.

In jedem Fall sollte geklärt sein, wo und wie Waschmaschine, Spülmaschine und vielleicht auch der Trockner angeschlossen werden können. Lässt sich nur ein Mini-Gerät notdürftig im Bad unterbringen, wird das bei einer größeren Familie wegen der geringen Waschleistung problematisch.

Dämmung, Heizung

Heizkosten sind ein entscheidender Posten bei den Nebenkosten. Der Laie wird zwar kaum die Dämmung eines Hauses beurteilen können, wohl aber den Zustand der Fenster. Sind sie alt, entweicht mehr Wärme. Heizkörper sollten so angebracht sein, dass sie bei üblicher Möblierung immer noch frei stehen, also ungehindert die Wärme abstrahlen können.

Moderne Heizungen haben außerdem eine höhere Effizienz – das spart dem Mieter bares Geld. Tipp: Fragen Sie nach dem neuen Energieausweis, der zumindest in der Variante als Bedarfsausweis Punkte wie Dämmung oder Wärmeverluste über Fenster mit erfasst.

Verkabelung

Ausgesprochen lästig und unschön kann es sein, wenn die Verkabelung einer Wohnung veraltet ist. Liegen die Leitungen auf oder unter dem Putz? Gibt es in jedem Zimmer zwei und mehr Steckdosen oder muss der Mieter eine Vielzahl von Verlängerungen und Verteilern anschließen? Stichwort Fernsehen: Gibt es einen Anschluss in allen Räumen oder nur im Wohnzimmer?>

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Deutschland: 3.4.2012: Recht auf Zusendung der Nebenkostenbelege, wenn die persönliche Einsicht nicht zumutbar ist

aus: Welt online: Immobilien- & Mietrecht: Betriebskostenabrechnung und Belegkopien; 3.4.2012;
http://ratgeber-recht.welt.de/betriebskostenabrechnung-und-belegkopien_025335.html

<Nicht jeder Mieter ist in der Lage, Betriebskostenbelege seiner Nebenkostenabrechnung vor Ort beim Vermieter einzusehen. Ausnahmsweise kann aber ein Anspruch auf Zusendung der Belegkopien bestehen. Von Pia Löffler, Juristische Redaktion anwalt.de
Dies entschied das Amtsgericht (AG) Dortmund im Fall einer 82-jährigen Mieterin. Die Dame war wegen ihres Alters und ihrer Sehbehinderung nicht in der Lage, die Belegkopien, die Basis der Nebenkostenabrechnung sind, selbst beim Vermieter einzusehen.

Vermieter muss Belegkopien nicht versenden

Grundsätzlich ist der Vermieter nicht verpflichtet, dem Mieter Kopien der Belege zuzusenden, die einer Nebenkostenabrechnung zugrunde liegen. Sofern es dem Mieter zumutbar ist, persönlich beim Vermieter Einsicht in die Unterlagen zu nehmen, kann er also nicht verlangen, dass der Vermieter ihm diese Unterlagen zusendet. Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) bereits im Jahr 2005 (Az.: VIII ZR 78/05).

Ausnahme, wenn persönlicher Besuch unzumutbar

Anders kann zu entscheiden sein, wenn dem Mieter eine persönliche Einsichtnahme schlicht nicht zuzumuten ist.

So im Fall der 82-jährigen Dame, die nach Auffassung des AG Dortmund zu alt und gebrechlich sei, um selbst beim Vermieter erscheinen zu müssen. Darauf zu beharren sei schlicht unzumutbar, der Vermieter hätte der alten Dame ausnahmsweise Belegkopien zusenden müssen. Man könne die Dame auch nicht darauf verweisen, eine andere Person mit der Einsichtnahme zu beauftragen: Der Mieterverein, der die Dame außergerichtlich betreute, konnte diese Leistung nicht erbringen. Einen Rechtsanwalt zu beauftragen wäre angesichts der damit verbundenen Kosten ebenfalls unzumutbar.

Ähnlich hatte der BGH den Fall entschieden, wenn der Mieter weit entfernt vom Vermieter lebt. (Az.: VIII ZR 80/09). Die Mieterin, eine Studentin, die den Studienort gewechselt hatte, hätte ca. 200 km zum Vermieter anreisen müssen, um Einsicht in die Unterlagen nehmen zu können. Dies sei ebenfalls unzumutbar, urteilte der BGH. Der Vermieter hätte auch in diesem (Einzel-)Fall die Unterlagen an seine Mieterin versenden müssen.

(AG Dortmund, Urteil v. 12.10.2011, Az.: C 3364/11)

Pia Löffler

Juristische Redaktion anwalt.de>


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Österreich 3.4.2012: Den richtigen "Richtwert" für die Miete feststellen lassen

aus: Der Standard online: Hinter der Fassade: Wenn der Richtwert ein Falschwert ist; 3.4.2012;
http://derstandard.at/1333185155224/Blog-Hinter-der-Fassade-Wenn-der-Richtwert-ein-Falschwert-ist

<Martin Putschögl

Für einen "normalen" Parkettboden ist ein Zuschlag auf den Richtwert nicht gerechtfertigt - für ein "Sternparkett" aber unter Umständen schon.

Welche Möglichkeiten man hat, um den angemessenen Mietzins festzustellen - und welche Fristen es dabei zu beachten gibt

Das österreichische Mietrecht ist wie ein Dschungel aus Beton: Ein einzementiertes Paragrafen- und Judikatur-Dickicht, in dem es für die Mietpreise ein Leichtes ist, beständig höher zu klettern. Dieser Aufwärtsdrang liegt natürlich in erster Linie am Verbraucherpreisindex (VPI), schließlich sind sowohl die Kategorie- als auch die Richtwertmieten direkt an den VPI gekoppelt (und sorgen so dafür, dass auch dieser danach wieder steigen wird - doch diese Aufwärtsspirale wäre ein eigenes Kapitel).

Dass sich an der undurchschaubaren Lage, in der großteils die Judikatur die Gesetzgebung übernommen hat, in absehbarer Zeit etwas ändert, kann getrost ausgeschlossen werden. Zu tief sind die Gräben, in denen die einzelnen Player hocken (WKÖ-Fachverband, Arbeiterkammer, Österreichischer Verband der Immobilientreuhänder, Verband der Institutionellen Immobilieninvestoren, Haus- und Grundbesitzerbund, Mietervereinigung, etc.) - das wurde jüngst auch bei einer Podiumsdiskussion klar, bei der es lediglich um einen kleinen Teil der Mietrechtsgesetzgebung ging - nämlich um die Geschäftsraummieten.

Vermisst: Der "eine Mietvertrag" für alle Fälle

Wohnungs-Mieter müssen also weiter damit leben, dass es den einen, klar geregelten Mietvertrag für alle Mietverhältnisse, mit von vornherein feststehenden Rechten und Pflichten und einer vernünftig argumentierten Mietzinshöhe, in Österreich schlicht nicht gibt. Grundsätzlich gibt es zwar das Mietrechtsgesetz (MRG), doch zahlreiche Mietverhältnisse sind davon ganz oder teilweise ausgenommen.

 Wer etwa eine Wohnung in einem Haus mit nicht mehr als zwei Wohneinheiten (also im klassischen Ein- oder Zweifamilienhaus) anmietet, für den gilt nicht das MRG, sondern das Allgemein Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB). Wichtigste Auswirkungen: Hier gibt es keinen Kündigungsschutz und auch keine Mietzinsobergrenzen. Nur teilweise wird das MRG bei Mietobjekten angewandt, die in frei finanzierten Gebäuden mit einer nach dem 30.6.1953 erteilten Baubewilligung liegen, außerdem für Dachgeschoßausbauten mit Baubewilligung nach dem 31.12.2001 sowie Zubauten mit einer nach dem 30.9.2006 erteilten Baubewilligung. Auch hier gelten nicht die Mietzinsbegrenzungen, die das MRG vorsieht, sondern nur die Bestimmungen zum Kündigungsschutz, zu Befristungen und zum Eintrittsrecht im Todesfall.

Schließlich gibt es noch die "Altbauten", die vor dem 1. Juli 1953 baubewilligt wurden und mehr als zwei Mietgegenstände haben. Hier gilt das Mietrechtsgesetz vollinhaltlich, genauso wie in gefördert errichteten Mietwohnungshäusern (allerdings nicht für "Genossenschaftswohnungen" von Gemeinnützigen Bauvereinigungen, hier gilt das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz/WGG). Eine detaillierte Beschreibung dazu bietet die auch sonst sehr empfehlenswerte AK-Broschüre "Mietrecht für Mieter" (pdf), wo die verschiedenen Mietrechtsverhältnisse in "Typ I" (kein MRG), "Typ II" (MRG-Teilanwendung) und "Typ III" (MRG-Vollanwendung) unterteilt werden (ab S. 24).

Kategorie- und Richtwertmieten

Das Kategoriemieten-System wurde in Österreich 1982 eingeführt, das Richtwertmieten-System per 1.3. 1994. Bei allen nach diesem Datum abgeschlossenen Mietverträgen (außer für Kategorie-D-Wohnungen) bildet der Richtwert des jeweiligen Bundeslands die Basis für die Berechnung des Mietzinses.

Der Richtwert für Wien beträgt seit 1. April 5,16 Euro. Daraus wird nun - unter Berücksichtigung von Zuschlägen für "werterhöhende" bzw. Abschlägen für "wertmindernde" Umstände - der Hauptmietzins ermittelt.

Und hier beginnen auch schon die Schwierigkeiten: Abschläge gibt es ohnehin praktisch nie, kritisiert die Arbeiterkammer stets aufs Neue. Und wofür genau nun eigentlich Zuschläge in welcher Höhe zulässig sind, das ist auch alles andere als klar geregelt.

Empfohlene Zu- und Abschläge

Ein im Justizministerium angesiedelter Beirat hat hier für Wien schon vor einigen Jahren zumindest ein paar Empfehlungen ausgesprochen, ebenso wie die Magistratsabteilung 25 der Stadt Wien. Diese werden in der schon erwähnten AK-Broschüre zusammengefasst (ab S. 67); zu finden ist da etwa ein zulässiger Zuschlag von 0,40 Euro pro Quadratmeter für einen Aufzug; ein Fahrrad- und Kinderabstellraum darf den Mietzins um fünf Cent je Quadratmeter erhöhen, ein Hobbyraum um sechs Cent.

Geschoßmäßig wird der erste Stock als "Basis" herangenommen - liegt die Wohnung also in dieser Etage, muss weder Zu- noch Abschlag gewährt werden. Für eine Kellerwohnung sind bis zu 30 Prozent an Abschlag möglich, ab dem 2. Stock gibt's andererseits einen Geschoßzuschlag von 1,5 Prozent je Stockwerk (Ausnahme: wenn kein Lift vorhanden ist).

Weitere Empfehlungen für bestimmte Lage- und Ausstattungskriterien werden akribisch aufgelistet. Allerdings: Es handelt sich dabei eben nur um Empfehlungen; wie ein eventuelles Schlichtungsverfahren ausgehen würde, kann niemand sagen.

"Unmöglich"

Christian Boschek, Wohnrechtsexperte der AK Wien, gibt im Gespräch mit derStandard.at einen dementsprechend ernüchternden Kommentar dazu ab: "Selbst ausrechnen ist nahezu unmöglich."

Anders geht es nur leider nicht, denn die Vermieter sind weder dazu verpflichtet, die von ihnen herangenommenen Zuschläge (sehr selten eben auch Abschläge) im Mietvertrag anzuführen, noch diese auf Verlangen dem Mieter vorzurechnen. Diese Kalkulation kann der Mieter nur im Rahmen eines Schlichtungs- bzw. Gerichtsverfahrens zu Gesicht bekommen.

Geklärt sind jedenfalls ein paar Details, wie Boschek erklärt. So ist etwa für eine voll ausgestattete Küche kein Zuschlag gerechtfertigt, ebensowenig für getrenntes Bad und WC oder für einen Parkettboden, das hat der OGH festgestellt. Allerdings fangen beim Parkettboden auch schon wieder die Unklarheiten an: Für Böden besonderer Qualität, etwa ein "Sternparkett", sei ein Zuschlag doch denkbar, meinte der OGH.

Mietenrechner als Schätzhilfen

Um trotzdem schon vor einem eventuellen Gang zur Schlichtungsstelle eine ungefähre Einschätzung darüber zu bekommen, ob der eigene Mietzins angemessen ist oder nicht, gibt es so genannte Mietzinsrechner - beispielsweise von der Stadt Wien (mietenrechner.wien.at) oder von der Mietervereinigung (Achtung: beide sind nur für Wien bzw. den "Wiener Raum" gültig). Den Wiener Mietenrechner nützen laut Auskunft des Wohnbaustadtrats-Büros monatlich "einige Tausend" Wienerinnen und Wiener. Derzeit werden wegen der gerade bekanntgegebenen Richtwert-Erhöhung sogar täglich bis zu 900 Überprüfungen durchgeführt, sagt Hanno Csisinko, Sprecher von Wohnbaustadtrat Michael Ludwig (SPÖ), auf Anfrage von derStandard.at.

Beide Mietenrechner sind nur als Schätzhilfe anzusehen; empfohlen wird aber, sich an die Wiener Schlichtungsstelle (bzw. - außerhalb Wiens - an das zuständige Bezirksgericht) zu wenden, falls der eigene Mietzins signifikant höher ist als der hier ermittelte. Bei der Schlichtungsstelle der Stadt Wien wurden im Vorjahr 1.511 Anliegen betreffend der Mietzinsberechnung behandelt. Will man mit so einer Anfechtung aber Erfolg haben, sind bestimmte Fristen unbedingt einzuhalten.

Auf die Fristen kommt es an

Hat man einen unbefristeten Mietvertrag, kann man bis zu drei Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses überprüfen lassen, ob die Miethöhe angemessen ist. Bei einem befristeten Mietvertrag ist die Anfechtung der Mietzinshöhe sogar noch bis zu einem halben Jahr nach Ende (!) des Mietverhältnisses möglich: Diese Regelung ist besonders dann nützlich, wenn der Mieter grundsätzlich eine Verlängerung des auslaufenden Mietverhältnisses anstrebt, zuvor aber keinen Rechtsstreit mit dem Vermieter eingehen will (der die Chancen auf die Verlängerung möglicherweise zunichte machen würde). Bei Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis gelten die sechs Monate ebenfalls.

Auch wenn man diese Fristen versäumt, muss man aber noch nicht alle Hoffnung fahren lassen: Kommt man beispielsweise erst nach vier Jahren drauf, dass der Mietzins des unbefristeten Mietvertrags zu hoch sein könnte, kann man immer noch die Schlichtungsstelle bemühen. Wird dort dann tatsächlich ein zu hoher Mietzins festgestellt, kann vom Vermieter ein "Einfrieren" der Miete verlangt werden  ("Wertsicherungsvereinbarung"); die regelmäßigen, an den Index gekoppelten Erhöhungen dürfen dann nicht vorgeschrieben werden - so lange, bis der angemessene Mietzins erreicht ist.  (map, derStandard.at, 3.4.2012)

Links

In elf österreichischen Städten gibt es Schlichtungsstellen für wohnrechtliche Angelegenheiten, beispielsweise in Wien, in Graz und in Linz (siehe dazu auch die Auflistung auf der Website der "MieterInnen-Initiative").>

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7.4.2012: <Mietrecht: Lärm ist ein Grund für eine Mietminderung>

aus: Welt online; 7.4.2012;
http://www.welt.de/finanzen/immobilien/article106158418/Laerm-ist-ein-Grund-fuer-eine-Mietminderung.html

<Kreischende Kinder und Baustellenlärm müssen zunächst akzeptiert werden. Doch bei nicht absehbarer Lärmbelästigung können die Mieter eine deutliche Mietminderung einfordern.

Ausgelassene Partys, kreischende Kinder oder laute Bohrmaschinen – manche Mieter müssen eine Menge Lärm ertragen. Für viele Menschen ist das eine enorme Belastung.

„My home is my castle. Zu Hause will man seine Ruhe haben“, sagt Jörn-Peter Jürgens vom Interessenverband Mieterschutz in Hannover. Bekommen Mieter diese Ruhe nicht, können sie die Miete mindern.

Allerdings kommt es immer auf den Einzelfall an. Der Fernseher, die Waschmaschine oder das Instrument können für Nachbarn zu einem Problem werden, wenn sie zu laut sind. „Gesetzlich festgelegte Ruhezeiten gibt es zwar nicht“, erklärt Mieterschützer Jürgens. „Aber entsprechende Regeln sind in der Hausordnung festgelegt.“ Und daran muss sich jeder Mieter halten.

Hohe Toleranz bei Kinderlärm

Bei Kindern müssen Nachbarn generell mehr Lärm in Kauf nehmen. Je kleiner die Kinder, desto lauter dürfen sie sein. „Die Gerichte erwarten da eine große Toleranz beim Mieter“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Wenn der Lärm aber eine unzumutbare Beeinträchtigung darstellt, die den Wert der Wohnung senkt, darf der Mieter die Miete mindern.

Nicht immer sind die Nachbarn schuld, wenn es laut wird. Manchmal ist auch die Wohnung hellhörig. Wie laut es dabei werden darf, hängt vom Baujahr des Hauses ab. Wer in einen Neubau zieht, darf eine gute Schalldämmung erwarten, in einer Gründerhausvilla wäre das nicht angemessen.

„Normale Trittgeräusche sind kein Mangel“, erklärt Claus Deese, Geschäftsführer des Mieterschutzbundes in Recklinghausen. „Nur wenn ein Laminat unfachmännisch verlegt wurde, ist es ein Mangel, ansonsten eine normale Eigenschaft des Bodens.“

Und die hat man als Mieter durch den Mietvertrag akzeptiert. Anders verhält es sich, wenn die Wohnung erst während des Mietverhältnisses hellhörig geworden ist, etwa durch einen Umbau. Dann hat sich laut Deese der Wohnwert verringert, der Mieter dürfe mindern.

Kaum Chancen bei Straßenlärm

Lärm von der Straße müssen Mieter in der Regel ertragen. Allerdings nur, wenn es schon bei ihrem Einzug laut war. Wird nach dem Einzug vor dem Schlafzimmerfenster gebaut, senkt das den Wert der Wohnung, und entsprechend kann die Miete reduziert werden.

„In Frankfurt klagte ein Mieter wegen Baustellenlärms“, erzählt Deese. „Gegenüber seiner Wohnung wird die neue Europäische Zentralbank gebaut. Eine riesige Baustelle. Der Mieter konnte die Miete dennoch nicht mindern, denn er war in die Wohnung eingezogen, als die Baustelle schon bestand.“

Wenn der Mieter den Mangel kennt, könne er die Miete nicht mindern, erklärt Ulrich Ropertz. „Der Mieter wusste bei Abschluss seines Mietvertrags, worauf er sich einlässt, oder hätte es wissen können.“ Das gelte auch für einen Mieter, der in einer Großstadt neben eine Baulücke zieht.

Dass diese eines Tages geschlossen wird, damit müsse der Mieter rechnen. Interessenten sollten sich eine Wohnung vor der Unterschrift unter den Mietvertrag zu unterschiedlichen Zeiten ansehen, empfiehlt Deese.

Mängel schriftlich anzeigen

Bevor Mieter wegen einer andauernden Lärmbelastung einen Teil der Miete einbehalten, müssen sie zunächst ihren Vermieter informieren. Die Mängelanzeige sollte schriftlich erfolgen. „Weil das beweisbar ist“, sagt Mieterschützer Deese.

Am besten werde der Brief mit einem Boten oder als Einwurfeinschreiben verschickt. „Das ist billiger als ein Einschreiben mit Rückschein.“ Falls keine Reaktion auf das Schreiben kommt, sollten Mieter nachhaken.

Neben der Mängelanzeige ist auch ein Lärmprotokoll hilfreich. „Darin sollte konkret aufgelistet sein, was den Lärm verursacht, an welchen Tagen und um welche Zeit. Das Ganze am besten von neutralen Zeugen bestätigt“, sagt Ropertz.

„Von dem Moment an, wo der Vermieter von dem Mangel weiß, kann man die Miete kürzen“, erklärt Ropertz. „Und zwar in der Höhe, in der der Wohnwert beeinträchtigt ist.“ Das aber könne weit weniger sein, als mancher Mieter meint.

Denn selbst wenn nebenan ein Schlagzeuger zwischen 22.00 Uhr und Mitternacht übt, ist die Wohnung an 22 Stunden normal nutzbar. Daher sollte die Miete eher vorsichtig gemindert werden. Wenn der Lärm erst im laufenden Monat angefangen hat, die Miete aber schon zu Monatsbeginn überwiesen wurde, kann man die Miete des darauffolgenden Monats mindern.>


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Deutschland 28.4.2012: Nebenkosten ohne Belege müssen nicht bezahlt werden

aus: Welt online: Betriebskosten: Mieter muss bei fehlenden Belegen nicht zahlen; 28.4.2012;
http://www.welt.de/finanzen/article106232589/Mieter-muss-bei-fehlenden-Belegen-nicht-zahlen.html

<Heizkosten, Straßenreinigung, Müllabfuhr – die Liste der Betriebskosten ist lang und muss nachvollziehbar sein. Bei fehlenden Belegen kann der Mieter sie streichen.

Mieter können die Rückzahlung von Betriebskosten verlangen, wenn die Abrechnung des Vermieters anhand der Belege nicht nachvollziehbar ist.

Der Mieter darf in diesem Fall den nicht nachvollziehbaren Kostenblock von der Rechnung streichen, entschied das Landgericht Berlin (Az.: 67 S 274/11), wie die Zeitschrift "Das Grundeigentum" des Eigentümerverbandes Haus & Grund berichtet.

Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter die Betriebskosten rechtzeitig abgerechnet und dem Mieter ein Guthaben aus seinen Vorschüssen ausgezahlt. Der Mieter verlangte eine höhere Rückzahlung. Das Geld sei der auf ihn umgelegte Anteil für die Pflege der Außenanlagen.

Es sei aber nicht nachvollziehbar, welche Kosten für welche Maßnahmen in welchem Zeitraum angefallen seien.

dpa/sab>

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Deutschland 23.4.2012: Luxussanierung muss Mieter nicht dulden

aus: n-tv online: Streitfall LuxussanierungMieter muss nicht alles dulden; 23.4.2012;
http://www.n-tv.de/ratgeber/Mieter-muss-nicht-alles-dulden-article6088686.html

<Sind goldene Wasserhähne in der Mietwohnung Luxus? Klar, sagen die einen, nein, die anderen. Experten sagen: Es kommt drauf an. Streit zwischen Mieter und Vermieter jedenfalls ist programmiert, wenn Wohnungen teuer aufgehübscht werden und die Miete steigt.

Viele Mieter in Großstädten fürchten um ihre günstigen Wohnungen. Straßenzüge werden aufwendig modernisiert, für die bisherigen Bewohner wird die Miete unbezahlbar, finanzkräftige Klientel zieht ein. Luxussanierung heißt das Schreckenswort.

Was genau darunter zu verstehen ist, ist Auslegungssache. "Gesetzlich definiert ist der Begriff nicht", sagt Gerold Happ, Jurist des Eigentümerverbands Haus und Grund Deutschland mit Sitz in Berlin.

Für Experten wie Happ und Hermann-Josef Wüstefeld vom Deutschen Mieterbund spielen persönliche Einschätzung und die Nachbarschaft eine Rolle. "Was ist in der Gegend Standard?" lautet eine Orientierungsfrage. Der Einbau eines Marmortreppenhauses geht im exklusiven Villenviertel als Anpassung an den üblichen Standard durch. Genauso der goldene Wasserhahn, ein roter Teppich oder ein Spiegel im gepflegten Ambiente der Gründerzeit. In einer Gegend mit sehr niedrigen Mieten dürften die Bewohner auf so etwas wenig Wert legen. "Wenn sich dann noch die Miete verdreifacht, ist es Luxus", erklärt Happ. Und der muss genauso wenig akzeptiert werden wie die daraus resultierende sogenannte Modernisierungsmieterhöhung.

Sie birgt das größte Konfliktpotenzial zwischen den Parteien. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) darf ein Vermieter elf Prozent pro Wohnung und Jahr aufschlagen, wenn er "bauliche Maßnahmen durchführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern" oder Energie und Wasser einsparen ( BGB Paragraf 559 ). Beispiel Badezimmer: Wird zusätzlich zur Badwanne eine Dusche eingebaut, steigt der Wohnwert - die höhere Miete geht in Ordnung. Auch dann, wenn dem Mieter die Ausstattung des alten Bads genügte und er die neue Dusche für überflüssig hält. Ein angebauter Balkon geht laut Landgericht Berlin als Maßnahme durch, die den Wohnwert tatsächlich verbessert .

Quelle: n-tv.de, dpa>

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24.4.2012: Genf: Vermieter muss Miete um 79% zurückschrauben - in Zürich kaum möglich

aus: Tagesanzeiger online: 70 Prozent Mietzinsreduktion: Warum Zürich das härtere Pflaster ist; 24.4.2012;
http://www.tagesanzeiger.ch/zuerich/stadt/70-Prozent-Mietzinsreduktion-Warum-Zuerich-das-haertere-Pflaster-ist/story/27097506

Zusammenfassung:

<Der Fall: 2004 hat eine Genferin eine Zweizimmerwohnung mit 48 Quadratmetern bezogen. Gegen die Miete von monatlich 1500 Franken erhob sie innerhalb der vorgeschriebenen Frist von 30 Tagen Einspruch. Der Vermieter sei 1988 durch ein Aktienzertifikat der Firma, der die Immobilie gehörte, im Wert von 79'500 Franken in den Besitz der Liegenschaft gekommen. Sie machte vor Gericht geltend, dass der Mietzins auf Basis dieses Aktienzertifikats berechnet werden müsste. Nach acht Jahren entscheidet das Bundesgericht nun zu ihren Gunsten, schreibt die «Tribune de Genève». «Um den Mietzins zu bestimmen, ist die Rendite der investierten Mittel ausschlaggebend, nicht die ortsübliche Miete», wird das Urteil begründet. Die Bundesrichter reduzierten ihre Miete um 1090 Franken auf noch 410 Franken. Das entspricht einer Reduktion von über 70 Prozent. (tif)>

Der Artikel:

<Von Tina Fassbind

Eine Genferin hat den Anfangsmietzins ihrer Wohnung angefochten und vor dem Bundesgericht eine massive Reduktion erstritten. Das ist ein starkes Signal, sagt ein Anwalt.

Das Bundesgericht hat einen Genfer Vermieter dazu verurteilt, die Miete einer Wohnung von 1500 auf 410 Franken monatlich zu senken (siehe Box). Die Begründung: «Um den Mietzins zu bestimmen, ist die Rendite der investierten Mittel ausschlaggebend und nicht die ortsübliche Miete.» Für Felicitas Huggenberger, Geschäftsleiterin des Mieterverbands Zürich (MV), zeigt diese Rechtssprechung, «dass sich der Mut zur Anfechtung des Anfangsmietzinses lohnt.»

Wie in Genf kann auch in Zürich innerhalb von 30 Tagen nach Mietbeginn gegen einen Anfangsmietzins Einspruch erhoben werden, sofern der Vermieter damit einen übersetzten Ertrag erzielt oder der Mietzins auf einem übersetzten Kaufpreis beruht. «Die Schwierigkeit dabei ist, diesen Sachverhalt zu beweisen», hält Huggenberger fest.

Komplexe Berechnung der Rendite

Die Berechnung der Rendite sei eine komplexe Angelegenheit - selbst für die Schlichtungsbehörden. «Sind die Liegenschaften älter als 10 Jahre, müssen die Vermieter die Rendite nicht mehr vorlegen. Es sei denn, die konkreten Zahlen sind aufgrund eines Hausverkaufs bekannt», weiss Huggenberger.

Wer jedoch in eine Liegenschaft zieht, die innerhalb der letzten zehn Jahre gebaut wurde oder wer beispielsweise über das Grundbuchamt Nachweise für eine günstige Hausübernahme einholen kann, der hat laut Huggenberger gute Chancen auf eine Mietzinsreduktion. «Meist stellt sich nämlich heraus, dass der Vermieter eine höhere Rendite aus einer Liegenschaft herauszuziehen versucht. Die Rendite ist aber an den Referenzzinssatz gekoppelt und der ist momentan so niedrig, dass auch die Rendite tief sein muss.»

Die Ausgangslage ist für die Mieter in Genf allerdings wesentlich einfacher als in Zürich. Dort muss der Vermieter den Vormietpreis stets offenlegen. Eine Regelung, die der Mieterverband auch in Zürich einführen will. «Am 30. April wird der Zürcher Kantonsrat über diese Forderung debattieren», sagt die MV-Geschäftsleiterin.

Günstige Liegenschaften sind längst vom Markt

Mietzinsreduktionen von 70 Prozent, wie sie in Genf erstritten wurden, sind in Zürich aber auch dann kaum zu erwarten. Rechtsanwalt und Mietrechtspezialist Stephan Fischer warnt denn auch davor, den Genfer Fall eins zu eins auf Zürich zu übertragen. «Eine Mietzinsreduktion in diesem Umfang ist eine absolute Ausnahme», betont er. Der Bundesgerichtsentscheid habe zwar für die ganze Schweiz Gültigkeit, sei aber sehr speziell. «Da gibt es noch einige weitere Faktoren zu berücksichtigen. Beispielsweise wie viele Schulden beim Liegenschaftenkauf über eine Aktiengesellschaft übernommen wurden oder wie lange der Kauf zurückliegt.»

Fischer führt zudem einen weiteren entscheidenden Unterschied zwischen den beiden Grossstädten ins Feld: «Die meisten Liegenschaften, die günstig erworben werden konnten, sind in Zürich schon seit Jahren vom Markt. In vielen Fällen würde also eine Anfechtung des Mietzinses unter Beachtung des Kaufpreises kaum etwas nützen. Zudem werden solche Objekte in der Regel leer gekündet, umgebaut und neu vermietet.»

Der Bundesgerichtsentscheid von vergangener Woche hat laut Fischer aber auch etwas Gutes: «Er hat die Leute wachgerüttelt. Viele wissen nämlich überhaupt nicht, dass der Anfangsmietpreis angefochten werden kann.»>

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21.6.2012: <Recht: Unangenehme Gerüche in der Küche rechtfertigen Mietminderung>

aus: n-tv online; 21.6.2012;
http://www.n-tv.de/ticker/Wohnen/Unangenehme-Gerueche-in-der-Kueche-rechtfertigen-Mietminderung-article6557141.html

<Suhl (dpa/tmn) - Unangenehme Gerüche in der Küche einer Wohnung rechtfertigen eine Mietminderung. Voraussetzung ist allerdings, dass der Mieter nicht für die Geruchsbelästigung verantwortlich ist, entschied das Amtsgericht Suhl.

Nach einem Bericht der Zeitschrift «Wohnungswirtschaft und Mietrecht» über das Urteil, kann ein Vermieter die Kosten für die Suche nach der Ursache der üblen Gerüche nicht auf den Mieter abwälzen (Aktenzeichen: 1 C 419/11). In dem verhandelten Fall hatten die Mieter einer Wohnung geklagt, dass sie immer wieder den Geruch von altem Käse wahrgenommen hätten. Diese unangenehmen Gerüche seien in Wellen aufgetreten und hätten sich hauptsächlich auf die Küche beschränkt. Daher kürzten die Mieter ihre Miete um acht Prozent. Der Vermieter zog deshalb vor Gericht und verlangte von den Mietern zudem Geld für die Suche nach der Quelle des Gestanks.

Die Richter wiesen die Klage aber ab. Die Geruchsbelästigung stelle einen Mangel dar, daher sei die Minderung berechtigt, befanden sie. Die Ausgaben zum Aufspüren der Mangelursache müssten grundsätzlich vom Vermieter getragen werden. Umgelegt werden könnten sie nur, wenn sich herausstellt, dass der Mieter für den Mangel verantwortlich ist.

Quelle: n-tv.de, dpa>

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Deutschland 25.6.2012: <Recht: Vermieter darf Rauchen in der Wohnung nicht verbieten> - auch wenn der Mieter sich vorher als "Nichtraucher" ausgegeben hat - Rauchverbot muss ausdrücklich im Mietvertrag festgehalten sein

aus: n-tv online; 25.6.2012;
http://www.n-tv.de/ticker/Wohnen/Vermieter-darf-Rauchen-in-der-Wohnung-nicht-verbieten-article6575841.html

<Berlin (dpa/tmn) - Ob im Büro oder im Restaurant - vielerorts herrscht ein Rauchverbot. Doch in der eigenen Wohnung kann einem Mieter die Zigarette nicht verboten werden - so lange er damit seine Nachbarn nicht stört.

Mieter dürfen in ihrer Wohnung rauchen. Der Vermieter dürfe das nicht verbieten, erklärt der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Der Vermieter hat demnach auch kein Kündigungsrecht, wenn sich ein Mieter, der sich vor dem Einzug als Nichtraucher ausgab, später als Raucher entpuppt. Um das Rauchen in einer Mietwohnung zu verhindern, müssen Vermieter und Mieter dies ausdrücklich und individuell im Mietvertrag vereinbaren.

Allerdings sind dem Rauchen in der Wohnung Grenzen gesetzt. Sollten Rauchschwaden aus der Wohnung in das Treppenhaus gelangen, stellt dies eine Belästigung und eine gesundheitliche Gefahr für die übrigen Bewohner dar. In diesen Fällen muss der Mieter Rücksicht auf seine Nachbarn nehmen und das Rauchen entsprechend reduzieren. Gleiches gilt für starkes Rauchen auf dem Balkon.

Beim Auszug aus der Wohnung können auf stark rauchende Mieter zusätzliche Kosten zukommen: Wenn sich der Rauch so in den Wänden festgesetzt hat, dass die Folgen durch einfache Schönheitsreparaturen nicht zu beseitigen sind, kommt dies einer Beschädigung der Wohnung gleich. In diesen Fällen kann der Vermieter entsprechende Instandsetzungsarbeiten vom Mieter verlangen.

Quelle: n-tv.de, dpa>

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25.6.2012: Bei Mietkürzungen sind die rechtlichen Vorgaben zu beachten

aus: Welt online: Wohnungsmängel: Was bei Mietkürzungen unbedingt zu beachten ist; 25.6.2012;
http://www.welt.de/finanzen/immobilien/article107261589/Was-bei-Mietkuerzungen-unbedingt-zu-beachten-ist.html

<Schimmel, Staub, Lärm: Wer Wohnungsmängel rechtzeitig anzeigt, muss weniger zahlen. Doch Vorsicht – wer bei Mietkürzungen rechtliche Vorgaben nicht beachtet, riskiert ganz schnell die Kündigung.

Von Julia Rotenberger

Zumindest auf den ersten Blick wohnt Sabina Standke in einer schönen Wohnung. Zwei Zimmer auf 52 Quadratmetern, ein Neubau im Kölner Süden, ruhige Lage, Parkett. Doch im Wohnzimmer duften Lufterfrischer, die Gardinen an der Tür zum Balkon reichen bis zum Boden – sie verdecken den Schimmel an der Außenwand.

"Die Wand ist richtig klamm", sagt die 45-Jährige und schiebt die Gardine beiseite. Darunter kommen Feuchtigkeitsflecken zum Vorschein. Selbst jetzt, im Sommer. Schuld ist ein Baufehler: Regnet es über Köln, staut sich auf dem Balkon von Sabina Standke das Wasser, anstatt abzufließen. Nicht nur den Wänden, auch dem Boden schadet das: Parkettdielen lösen sich ab. Seit anderthalb Jahren wartet Standke darauf, dass ihr Vermieter das Problem beseitigt. Und mindert die Miete.

Ob Schimmel, Staub oder Lärm: Wohnungsmängel und Mietminderung sind laut einer Statistik des Deutschen Mieterbundes der zweithäufigste Anlass für Streit zwischen Mietern und Vermietern. Nur die jährliche Betriebskostenabrechnung bereitet mehr Probleme. Und das, obwohl Deutschlands Mieter nach Angaben des Mieterbunds jährlich immer noch weit mehr als 100 Mio. Euro verschenken, weil sie trotz Wohnungsmängeln die volle Miete zahlen.

Wer mit Mängeln leben muss, kann seine Miete unter Vorbehalt stellen, die Zahlungen kürzen und Teilbeträge zurückbehalten – vorausgesetzt, er beachtet einige wichtige Regeln.

Mietzahlung nicht einfach einstellen

Zunächst einmal dürfen Betroffene nicht einfach aufhören, Miete zu bezahlen. "Da ist man ganz schnell mit zwei Monatsmieten im Rückstand und bekommt eine fristlose Kündigung", warnt Jürgen Becher, Geschäftsführer des Kölner Mietervereins. Verschweigt der Mieter den Mangel und verschlimmert so den Schaden, kann der Vermieter ihn sogar später zur Kasse bitten.

Deswegen gilt: "Der Mieter muss den Mangel dem Vermieter zunächst schriftlich anzeigen", sagt Mietexperte Becher, "solange der Vermieter nichts davon weiß, kann er ja auch nichts dagegen unternehmen." Ein Mangel kann fast alles sein: eine defekte Heizung, feuchte Wände, undichte Rohre.

Auch Störungen, für die der Vermieter nichts kann – Kneipenlärm, laute Nachbarn, Staub von einer benachbarten Baustelle – können Gründe für Mietkürzungen sein. Eröffnet zum Beispiel nach Einzug des Mieters im Haus eine Diskothek, darf er deswegen mindern. Wichtig ist aber, dass der Mieter das Problem beim Einzug noch nicht kannte. Andernfalls kann er die Miete später nicht mehr kürzen. Das gilt auch für Mängel, die der Mieter bei der ersten Wohnungsbesichtigung hätte erkennen müssen – etwa Feuchtigkeitsflecken an den Wänden.

Mieterschützer Becher rät deshalb zum Übergabeprotokoll, in dem der Zustand der Wohnung beim Einzug dokumentiert wird. Darin sollten auch jene Mängel aufgeführt werden, die der Vermieter beheben will. "Wenn er das nicht tut oder sich der Schaden nach dem Einzug verschlimmert, kann man später die Miete mindern", sagt Becher.

Unter Vorbehalt zahlen

Wer seinem Vermieter die kaputte Heizung oder das undichte Rohr gemeldet hat, kann die weitere Zahlung seiner Miete zunächst auch nur unter Vorbehalt stellen. Reagiert der Vermieter auf diese Drohung nicht, darf der Mieter in diesem Fall später gleich für mehrere Monate rückwirkend Beträge abziehen.

Einen solchen Warnschuss muss der Mieter aber nicht abgeben – er darf auch direkt kürzen, betont der Berliner Mietrechtsanwalt Stephan Lofing. Er muss den Vermieter zwar über den Grund informieren, aber die Kürzung nicht mit ihm abstimmen oder sie gar beantragen – sie ist sein gutes Recht. Vertragsklauseln, wonach Mängel ausgeschlossen sind, die der Vermieter nicht verursacht hat, sind laut Mieterbund ungültig.

Welcher Anteil der Warmmiete abgezogen werden darf, ist nicht gesetzlich festgelegt und von Fall zu Fall verschieden. Orientierung bietet die so genannte Hamburger Tabelle, auf die sich das Landgericht Hamburg in Streitfällen berufen hat (siehe Tabelle). Mieterschützer Becher empfiehlt außerdem, einen Fachmann zu befragen. Das kann ein Rechtsanwalt oder auch ein Experte vom örtlichen Mieterverein sein. Auch nach früheren Gerichtsurteilen können sich Mieter orientieren (siehe Kasten) – allerdings kann es dennoch passieren, dass der Vermieter vor Gericht zieht.

Genau das ist Sabina Standke passiert. Nachdem sie ihre Miete über Monate hinweg unter Vorbehalt gestellt hatte und der Vermieter nicht reagierte, begann sie, die Bruttomiete um zehn Prozent zu kürzen. Daraufhin landeten erst Mahnungen in ihrem Briefkasten, schließlich eine Vorladung vor Gericht. Für Standke war es der erste Rechtsstreit. "Richtig Magenschmerzen" habe ihr der bereitet, erinnert sie sich.

Hat der Mieter den Mangel zu verantworten?

In dem Konflikt ging es auch darum, ob Standke den Schimmel selbst verschuldet hat. Darüber streiten Vermieter gerne: Hat der Mieter nämlich den Mangel zu verantworten, verliert er das Minderungsrecht. Auch Standkes Vermieter warf ihr vor, falsch zu heizen und zu lüften. Anstatt sich um die schimmelnde Wand zu kümmern, schickte er ihr einen Hygrometer, mit dem sich Luftfeuchtigkeit messen lässt, und eine Anleitung zum richtigen Heizen und Lüften. "Da war ich sauer", sagt Standke.

Wenn eine Mietminderung den Vermieter auf Dauer kalt lässt, kann der Mieter noch drastischere Schritte unternehmen: Er kann zusätzlich das Drei- bis Fünffache der Mietkürzung zurückbehalten. Beträgt die Miete zum Beispiel 400 Euro und mindert der Mieter sie um zehn Prozent, also 40 Euro, darf er zusätzlich bis zu 200 Euro zurückbehalten. "Sobald der Mangel behoben ist, muss der die zurückbehaltenen Beträge aber nachzahlen", erläutert Jürgen Becher vom Mieterbund.

Reagiert der Vermieter auch auf dieses Druckmittel nicht, kann der Mieter fristlos kündigen und muss auch keine Nachmieter besorgen. "Wenn Gesundheitsgefahr besteht geht das innerhalb von wenigen Tagen", sagt Becher.

Für Sabina Standke war das kein Thema: Sie wollte zwar den hässlichen Schimmel loswerden, nicht aber ihre schöne Wohnung. Und sie hatte Erfolg: Das Gericht schickte erst einen Gutachter, dann gab es ihr Recht. Daraufhin wurde endlich der Vermieter aktiv: Er forderte die Baufirma auf, die Mängel zu beseitigen – nun wartet Standke darauf, dass die Handwerker anrücken.>

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29.6.2012: Neue Webseite zeigt leere Wohnungen und leere Häuser an

aus: Internet-Portal: Neue Website zeigt leere Gebäude in Städten an; 29.6.2012;
http://www.welt.de/finanzen/immobilien/article107301536/Neue-Website-zeigt-leere-Gebaeude-in-Staedten-an.html

<In Deutschland stehen rund 3,5 Millionen Wohnungen leer, zugleich steigen die Mieten immer stärker an. Eine neues Online-Portal macht auf den Leerstand aufmerksam, erste Erfolge gibt es bereits.

Von Sonja Gillert

Rote Schilder mit dem Wort "LEER" übersäen die Stadtkarte Berlins. Hinter jedem der kleinen Symbole, die vor allem im Osten der Hauptstadt aufleuchten, befindet sich ein ungenutztes Gebäude – von bekannten Leerständen wie der ehemaligen Abhöranlage auf dem Teufelsberg über kleine Geschäfte, Kioske, ganze Bürokomplexe bis hin zu ungenutzten Wohnungen.

Knapp 280 Leerstände sind auf www.leerstandsmelder.de für Berlin eingetragen. Gemeldet haben sie die bisher rund 800 Mitglieder der Online-Plattform mit Fotos und Kommentaren zu Eigentümern, Nutzungsart und anderen Details. Andere Mitglieder der Plattform können die jeweiligen Einträge durch Kommentare ergänzen und über die gemeldeten Objekte diskutieren.

Die Website offenbart jedenfalls jede Menge ungenutzten Platz. Platz, den man gut gebrauchen könnte, in Zeiten, in denen die Wohnraumknappheit und die steigenden Mietkosten in vielen Großstädten ein Thema sind, finden die Initiatoren von Leerstandsmelder.

"Wir wollen einen Diskurs über Leerstand anregen und eine Diskussion darüber, wie man diese Flächen nutzen kann", sagt Michael Ziehl, einer der fünf Gründer der Seite, die im Dezember 2010 anfangs nur für die Stadt Hamburg nutzbar war. Architekt Ziehl arbeitet zurzeit in einem vom Bund geförderten Pilotprojekt zur Stadtentwicklung.

Aus Anti-Abriss-Initiative entstanden

Entstanden ist das Leerstandsportal im Verein Gängeviertel, der im Jahr 2009 den erfolgreichen Protest von Hamburger Bürgern und Künstlern gegen den Abriss ungenutzter Gebäude im historischen Hamburger Gängeviertel koordinierte. Der Hamburger Senat und die Initiative "Komm in die Gänge" haben sich mittlerweile sogar auf Sanierungspläne für das Viertel geeinigt.

Bei Leerstandsmelder.de kann sich jeder ganz einfach mit seiner E-Mail-Adresse registrieren und dann ungenutzte Gebäude, die ihm in seinem Umfeld auffallen, eintragen. Mittlerweile ist das nicht mehr nur für Hamburg, sondern auch für Berlin, Frankfurt am Main, Bremen, Kaiserslautern und Görlitz möglich.

Missbrauch durch Falscheinträge verhindern

Damit für eine Stadt ungenutzte Gebäude auf der Plattform gemeldet werden können, müssen allerdings ein Verein oder Einzelpersonen dahinterstehen, die die Einträge überprüfen. So wollen die Gründer den Missbrauch der Plattform durch Falscheinträge verhindern.

Bisher übernehmen für die verschiedenen Städte Initiativen mit ganz unterschiedlichen Blickwinkeln auf Leerstand diese Aufgabe: ein stadtpolitisch-kritischer Verein, aber auch ein Architekturbüro und ein städtisch geförderter Verein für Wohninitiativen. Und das Interesse an dem Projekt ist groß: Zurzeit wollen Initiativen aus weiteren zehn Städten die Plattform auch für ihre Stadt nutzbar machen, berichtet Ziehl.

Mehr als drei Millionen Wohnungen stehen leer

Statistisch gesehen müssten noch wesentlich mehr LEER-Schilder auf den Stadtkarten von Leerstandsmelder erscheinen. Schließlich stehen in Deutschland laut einer Studie des Statistischen Bundesamtes vom April 2012 rund 3,5 Millionen Wohnungen leer, das ist eine Leerstandsrate von 8,6 Prozent. Hinzu kommen Büro- und Gewerbeflächen.

In Frankfurt am Main beispielsweise blieben nach Angaben des Instituts der deutschen Wirtschaft im Jahr 2010 immerhin rund 18 Prozent der Büroflächen ungenutzt. "Die Zahlen sind immer sehr abstrakt und viele Leute realisieren gar nicht, dass auch in ihrer Nachbarschaft viele Gebäude nicht genutzt werden", sagt Architekt Ziehl.

Wo Gebäude oder einzelne Flächen leer stehen, ist auf der Website durch die roten LEER-Schilder nicht zu übersehen. Die sollen gleichzeitig auf die Probleme, die durch ungenutzten Raum entstehen, wie Verfall und Vandalismus, aber auch auf spekulativen Leerstand aufmerksam machen.

Allerdings gehe es nicht darum, grundsätzlich die Eigentümer anzuprangern, denn schließlich würde teilweise auch die Gesetzgebung eine Zwischennutzung von Leerstand erschweren, erklärt Ziehl.

Die Diskussion um das, was hinter den roten LEER-Schildern steckt, hat auch schon zu konkreten Ergebnissen geführt, wie Ziehl zufrieden sagt. "In Hamburg wurde eine Sanierungsmaßnahme für ein Gebäude angestoßen und in leer stehende Gewerberäume sind Künstlerateliers eingezogen.">

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29.6.2012: Deutschland verlangt bei der Anmeldung von Mietern wieder eine Mieterbescheinigung

aus: Welt online: Einwohnermeldeamt: Die Vermieterbescheinigung kommt wieder zurück; 29.6.2012;
http://www.welt.de/finanzen/immobilien/article107302993/Die-Vermieterbescheinigung-kommt-wieder-zurueck.html

<Vor zehn Jahren wurde sie abgeschafft, jetzt feiert sie ein Comeback: Die Vermieterbescheinigung beim Einwohnermeldeamt. Sie soll Scheinadressen verhindern, doch Datenschützer sehen sie kritisch.

Für eine Anmeldung beim Einwohnermeldeamt benötigen Mieter künftig wieder eine Bescheinigung ihres Vermieters. Das sieht ein Gesetz vor, das der Bundestag mit den Stimmen von Union und FDP verabschiedet hat.

Die Wiedereinführung der sogenannten Vermieterzustimmung soll vor allem Scheinanmeldungen verhindern, sagte der innenpolitische Sprecher der Unionsfraktion, Hans-Peter Uhl (CSU). Allerdings bedarf die Reform noch der Zustimmung des Bundesrats.

Missbrauch durch Scheinadressen

Die Vermieterbescheinigung war erst vor zehn Jahren abgeschafft worden. Seitdem konnten sich Bürger unter einer bestimmten Adresse anmelden, ohne der Behörde nachweisen zu müssen, dass sie auch tatsächlich dort leben.

Was dem Bürokratieabbau dienen sollte, führte immer wieder zu Missbrauchsfällen. So drang die Polizei mehrfach in Wohnungen von unbescholtenen Bürgern ein, weil Kriminelle deren Adresse bei der Meldebehörde als Scheinadresse missbraucht hatten.

Das am Donnerstagabend verabschiedete "Gesetz zur Fortentwicklung des Meldewesens" umfasst zahlreiche Einzelmaßnahmen, die teilweise sehr umstritten sind. So dürfen die Meldedaten künftig für Werbezwecke genutzt werden, wenn der jeweilige Bürger nicht ausdrücklich widerspricht.

Datenschützer kritisieren Gesetz

Der Bundesdatenschutzbeauftragte Peter Schaar sieht dies äußerst kritisch. "Damit geht ein Stück Selbstbestimmung für die Bürgerinnen und Bürger verloren", sagte Schaar der "Neuen Osnabrücker Zeitung".

Gestoppt wurden hingegen die ursprünglich geplanten Erleichterungen für Soldaten. Ursprünglich sollten sie von der Meldepflicht ausgenommen werden, wenn sie neben ihrem eigentlichen Wohnsitz noch in einer Kaserne oder einer Dienstwohnung leben.

Diese Regelung soll jetzt jedoch nur für einen Übergangszeitraum von sechs Monaten gelten, was beim Bundeswehrverband auf deutliche Kritik stößt. Verbandschef Ulrich Kirsch beklagte: "Damit hat die Koalition im Bundestag eine Chance vertan, die Rechtslage den Realitäten der Pendlerarmee Bundeswehr anzupassen."

dpa/cat>

Kommentar: Vermieterbescheinigung nützt doch nichts

Ein Vermieter kann eine Bescheinigung ausstellen, und dann wohnt der Mieter da 3 Monate, und dann bleibt noch ein Briefkasten. Und so überwindet jeder auch eine Vermieterbescheinigung... ohne Probleme.

Michael Palomino, 29.6.2012

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Deutschland 2.7.2012: Der Hausgang ist nicht mitvermietet

aus: n-tv online: Müllsäcke und FahrradWas nicht im Hausflur stehen darf; 2.7.2012;
http://www.n-tv.de/ratgeber/Was-nicht-im-Hausflur-stehen-darf-article6629006.html

<Die schmutzigen Schuhe schnell noch neben der Fußmatte ausziehen, die Mülltüten vor der Wohnungstür parken - viele Mieter benutzen den Hausflur als Abstellkammer. Erlaubt ist das aber nicht, denn der Flur ist nicht mitvermietet.

An manchen Mietshäusern kann man schon im Hausflur viel über seine Bewohner erfahren. Von den Familien stehen die Kinderwagen im Gang, die Sportlichen lüften ihre Joggingschuhe vor der Wohnungstür, und die Pflanzenliebhaber schmücken den Flur mit Blumen. Erlaubt ist das aber in der Regel nicht. Grundsätzlich gilt: "Der Hausflur ist nicht Bestandteil des Mietverhältnisses", sagt Claus Deese vom Mieterschutzbund in Recklinghausen. "Daher muss der Eigentümer in den meisten Fällen nicht dulden, dass etwas abgestellt wird."

Im Gegenteil: "Der Vermieter hat für die Verkehrssicherungspflicht im Hausflur Sorge zu tragen", erklärt Jörn-Peter Jürgens vom Interessenverband Mieterschutz. "Deshalb kann er in der Hausordnung die Nutzung der Gemeinschaftsflächen, also auch des Hausflures, einschränken." Frank Luckhardt, Vorsitzender des Verbands deutscher Hausverwalter, ergänzt: "Flur und Treppenhaus sind Fluchtwege, daher darf prinzipiell eigentlich nichts abgestellt werden."

Doch keine Regel ohne Ausnahme. So dürfen laut Rechtsprechung Kinderwagen und Rollatoren meistens im Hausflur stehen. "Da sich sowohl kleine Kinder als auch Menschen, die einen Rollator benötigen, in einer hilfsbedürftigen Situation befinden, dulden die Gerichte das Abstellen im Hausflur", erklärt Deese. "Allerdings nur, wenn der Hausflur groß genug ist und der Fluchtweg nicht behindert wird." Dem stimmt auch Jürgens zu: "Ein Durchgang von etwa einem Meter muss gewährleistet sein." Zudem sollte das Abstellen von Kinderwagen nur vorübergehend sein. "Wenn das Kind acht Jahre alt ist und die Mutter den Kinderwagen für ein Geschwisterchen aufbewahren möchte, kann sie das nicht im Hausflur tun", sagt er.

Fahrräder gehören nicht in den Hausflur

Gar nicht im Hausflur stehen dürfen Fahrräder. "Sie sind ein Transportmittel und gehören in die Wohnung oder in den Keller", erklärt Deese. "Manche Vermieter haben auch bestimmte Stellflächen dafür vorgesehen, nur in den Hausflur dürfen sie nicht."

Doch nicht nur Gegenstände im Flur können Ärger heraufbeschwören, sondern auch Gerüche. So stellt manch ein Mieter beim Ausprobieren exotischer Rezepte seine Nachbarn auf eine harte Probe, weiß Jörn-Peter Jürgens. "Die mir bekannten Fälle, in denen das erträgliche Maß überschritten wurde, betrafen das mehrmals wöchentliche Auskochen von Knochen und die Zubereitung von Sauerkraut." In einem Fall sei eine Wohnung in eine heimliche asiatische Garküche verwandelt worden. "Da wurde der Wohnraum umfunktioniert für Bringdienste und ein Sushi-Lokal, welches beim Transportieren von Abfällen in den Hinterhof häufig Fischreste verlor." In solchen Fällen können andere betroffene Mieter die Miete kürzen, der Vermieter kann abmahnen.

Doch nicht immer ist eine Beschwerde angebracht. Was andere Mieter kochen oder auch wann, können sie selbst entscheiden. Vermieter oder auch Nachbarn müssen das meistens hinnehmen. Denn in einer vielschichtigen Gesellschaft essen, schlafen und arbeiten die Menschen unterschiedlich. Entsprechend viel Toleranz werde auch von den Mietern und Vermietern erwartet, so die Mietrechtsexperten.

Toleranz wird von Mietern und Vermietern erwartet

Natürlich muss sich alles in bestimmten Grenzen bewegen. Wer nicht nur einen Hund, sondern gleich zehn Hunde in seiner Wohnung hält, der kann wegen einer eventuellen Geruchsbelästigung laut Experten durchaus Ärger bekommen. Wer ab und zu ein paar nasse Schuhe zum Trocknen vor die Wohnungstür stellt, wird sich in der Regel keine Probleme einhandeln. Wer allerdings ganze Schuhschränke in den Hausflur verlagert, schon.

Mieter sollten sich daher an die Regeln halten, die für ihr Haus gelten. "Hält man sich daran nicht, stört man den Hausfrieden", erklärt Frank Luckhardt. Bei nachhaltiger Störung könne man den entsprechenden Mieter abmahnen und wenn sich nichts ändert, sogar kündigen. Einen Rat geben alle drei Experten: "Verhalten Sie sich tolerant, rücksichtsvoll und versuchen Sie, Probleme gütlich miteinander zu regeln."

Quelle: n-tv.de, dpa>

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Quellen
[2] http://www.stern.de/wirtschaft/immobilien/prozess-statistik-worum-sich-mieter-und-vermieter-zoffen-platz-8-schoenheitsreperaturen-1615696-328d8e84e1c4d19b.html
[3] http://www.stern.de/wirtschaft/immobilien/prozess-statistik-worum-sich-mieter-und-vermieter-zoffen-platz-7-ordentliche-kuendigung-1615696-130c99d8b8a931c8.html
[4] http://www.stern.de/wirtschaft/immobilien/prozess-statistik-worum-sich-mieter-und-vermieter-zoffen-platz-6-eigenbedarf-1615696-b8591c26bad841eb.html
[5] http://www.stern.de/wirtschaft/immobilien/prozess-statistik-worum-sich-mieter-und-vermieter-zoffen-platz-5-fristlose-kuendigung-1615696-aef550d808721ea3.html
[6] http://www.stern.de/wirtschaft/immobilien/prozess-statistik-worum-sich-mieter-und-vermieter-zoffen-platz-4-mietkaution-1615696-41d3b7ed1727673a.html
[7] http://www.stern.de/wirtschaft/immobilien/prozess-statistik-worum-sich-mieter-und-vermieter-zoffen-platz-3-mieterhoehungen-1615696-0d81771e2628b27d.html
[8] http://www.stern.de/wirtschaft/immobilien/prozess-statistik-worum-sich-mieter-und-vermieter-zoffen-platz-2-betriebskosten-1615696-38f208016e7c06aa.html
[9] http://www.stern.de/wirtschaft/immobilien/prozess-statistik-worum-sich-mieter-und-vermieter-zoffen-platz-1-vertragsverletzung-1615696-3ff83822219a196e.html

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